+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Брачный договор на квартиру купленную в браке

Возможность заключить брачный договор существует у наших сограждан уже без малого два десятилетия. Поначалу она воспринималась россиянами как малопонятная экзотика. Так же, к сожалению, воспринимается и теперь: опросив с десяток своих знакомых, обозреватель нашего журнала не обнаружил ни одного, кто заключил бы брачный договор. Более того, никто никогда не слышал, чтобы подобный документ оформил кто-то из их знакомых или родственников.

Какие возможности дает брачный договор? Правы ли наши люди в том, что пока в массовом порядке игнорируют их? «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» попробует разобраться в этих и прочих смежных вопросах.

Реликт 90-х
Тема – в высшей степени юридическая, здесь не обойтись без изучения законов. И для начала мы поинтересовались у экспертов, какие изменения были внесены в законодательство в последнее время – все-таки, жизнь вокруг протекает довольно бурно, законы (совершенно разные, из абсолютно различных областей) корректируются постоянно. Ответ поразил: в законодательстве, регулирующем интересующую нас тему, не поменялось ничего. Не то что в последние 2-3 года – вообще за все время! «Понятие брачного договора и его содержание раскрыто в главе 8 Семейного кодекса РФ, посвященной договорному режиму имущества супругов, — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Все нормы действуют в первоначальной редакции, вступившей в силу с 1 марта 1996 года. Никаких изменений с тех пор в них не вносилось».

На взгляд автора, такое положение вещей является лучшим доказательством невостребованности брачных договоров. Законодательство не меняется в двух случаях – когда оно идеально и отвечает всем запросам общества (в данной ситуации это вряд ли: с 1996 года жизнь изменилась очень сильно) либо когда закон практически не применяется. Нет практики – нет и жалоб граждан, давления профессионального сообщества на законодателя. Дитя не плачет – мать не разумеет.

Немного Гражданского, а в основном Семейный
Перейдем теперь к более подробному рассмотрению законов. Совсем крохотное упоминание о брачном договоре имеется в Гражданском кодексе – п. 1 ст. 256 гласит, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества».
А детально явление расписано в другом кодексе – Семейном. Там ему посвящена отдельная глава (восьмая), включающая статьи 40-44. Рассмотрим их основные тезисы:

— Брачный договор может касаться исключительно имущественных отношений супругов. Расходы и доходы, бизнес, приобретение недвижимости, автомобилей и драгоценностей – это пожалуйста. А вот все прочее, что не имеет отношения к имуществу, – нельзя. «Не может быть, к примеру, регламентирована обязанность жены раз в неделю убирать квартиру, — говорит Юрий Шаранов, руководитель департамента компании Vesco Realty City. – В ряде стран такие пункты в договоре допустимы, но Россия не входит в их число».

— Документ может определять эти самые имущественные права и обязанности как в самом браке, так и в случае его расторжения. Кому какое имущество достанется при разводе, размеры будущих алиментов – подобные пункты имеют право на существование.

— Брачный договор может касаться как всего имущества супругов, так и любой его части. Например, при приобретении квартиры можно составить документ, касающийся именно этой квартиры. При этом все прочее имущество (другая недвижимость, автомобили и т.п.) будет считаться совместно нажитым и в случае развода делиться либо пополам, либо по решению суда.

— Соглашение возможно как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Так что вполне возможно расписать режим владения для предстоящих приобретений: формулировка вроде «все квартиры принадлежат тому из супругов, чье имя значится в свидетельстве о собственности» вполне законна.

— Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. Главное из этих «условий» — это, понятно, развод. Но могут быть и другие. Например, супруги совместно владеют квартирой. В брачном договоре можно написать, что в случае приобретения другой квартиры на имя мужа эта новая квартира становится его собственностью, а старая переходит в единоличное владение жены.

— Брачный договор может быть заключен как до регистрации брака, так и в любой момент после. Так что «опоздать» тут нельзя: даже если после 20 лет совместной жизни супруги вдруг решили закрепить юридически какую-то договоренность – ничто им не мешает.

— Для документа обязательно нотариальное заверение.

— Изменить брачный договор или полностью прекратить его действие можно в любой момент – но только при желании обеих сторон. Если же супруги не могут договориться – им нужно обращаться в суд.

— Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав. Также в нем не должны содержаться условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства. Без лишних слов понятно, что именно на этих положениях чаще всего строят свою позицию те, кто пытается опротестовать договор через суд.

Приживается, но медленно
Различные социологические опросы дают парадоксальную картину. С одной стороны, россияне уже в целом понимают, что такое брачный договор. Более того, однозначно признают полезность подобного документа. С другой – как только речь заходит о том, чтобы самим заключать – тут сразу срабатывают какие-то «внутренние тормоза». Вероятно, давят общественные стереотипы, предписывающие вступающим и вступившим в брак думать о любви, совместной жизни до гроба. Человек, который под звуки марша Мендельсона предложит своей невесте подписать документ, содержащий даже гипотетическую вероятность развода, будет выглядеть как грубая бессердечная скотина.

Не стал исключением и телефонный опрос, проведенный нашим порталом в середине прошедшего лета (его можно посмотреть здесь: «Народное мнение: брачный договор – дело полезное. Но предлагать его своей половине как-то неловко»). Осведомленность о предмете 100-процентная, но на вопрос: «Вы бы заключили брачный договор (или он уже заключен)?» — утвердительно ответили только 10%. Еще 6% «хотят». А почти половина опрошенных (48%) заключать такой документ отказываются, еще 36% затрудняются с ответом.

Специалисты рынка недвижимости наши выводы подтверждают. «Полностью согласен, что наши люди на эту тему говорить стесняются, — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Институт брака, несмотря ни на что, сопротивляется новым веяниям, а русские оказываются в большей степени романтиками, чем представители Европы. Хотя брачный договор многое упрощает, в том числе и в отношении недвижимости».

Что касается статистики, то названные большинством экспертов цифры оказались в высшей степени скромными. «В последние годы брачных договоров стало заключаться больше. Тем не менее количество сделок с ними по-прежнему остается невысоким – в пределах 1-2%, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Чаще всего брачные договоры заключают состоятельные люди. Мотивы могут быть разными: кто-то действительно находится на грани развода, а кто-то просто задумывается о будущем».

«В сегменте недвижимости экономкласса доля сделок, при которых заключаются брачные договоры, составляет около 2%», — считает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Цифру менее 3% называет Оксана Мельник, заместитель генерального директора «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». «Как правило, эти сделки проведены в сегменте элитной недвижимости, — добавляет эксперт. – Инициаторами во всех случаях выступали мужчины».

Чуть более щедр на оценки оказался Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость». «Брачных договоров сейчас встречается больше, чем 10 лет назад, но доля в количестве совершаемых сделок составляет, по моему мнению, не более 3-5%», – отмечает он.

И куда бОльшую по сравнению с прочими цифру назвал Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»: по его мнению, сделок с брачным договором – 10-15% от общего числа.

Истории из жизни
Памятую о том, что теория суха, а жизни древо так пышно зеленеет, мы попросили наших консультантов привести конкретные примеры. И того, как брачный договор кому-то помог. И того, как этот документ своевременно составлен не был – с самыми печальными последствиями… Эксперты отозвались – вот их рассказы:

Марина Петрова, партнер юридической фирмы «Альянс / Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:
Жена осталась в квартире
Одна клиентка, назовем ее Ирина, по моему совету заключила брачный договор перед покупкой квартиры. Стороны оговорили, что в случае появления в браке детей, квартира в случае развода останется жене, муж получит компенсацию в размере 30%, выплачиваемых в течение года после развода. Брак, к сожалению, распался, но супруги смогли сохранить хорошие отношения. Считаю, в этом есть и моя заслуга. Ведь у них не было повода для ссор, все было четко расписано. И что немаловажно, Ирина осталась жить на прежнем, удобном ей месте, рядом с родителями, своими друзьями, детским садиком и кружками сына.

Пункт о карманных деньгах
Моя другая клиентка, молодая женщина 30 лет, вступая в брак, заранее оговаривала пособие на себя во время и после беременности. Жених, как это водится в букетно-конфетный период, был покладист и все подписал. У пары сейчас двое детей, они вместе, но договор пригодился! Когда встал вопрос о карманных деньгах во время беременности и муж начал высказывать свои соображения по поводу их размера, беременная супруга быстро напомнила будущему отцу о денежных средствах, которые он обязался ей предоставлять.

Олег Сухов, адвокат:
Как брачный договор спас жену от бывшего мужа…
Жена владела квартирой, приобретенной до брака. Уже состоя в браке, она продала эту квартиру, а на вырученные средства приобрела новую. И настояла на заключении брачного контракта, в соответствии с которым эта квартира стала ее единоличной собственностью. Впоследствии брак расторгнут, а еще через несколько лет бывший супруг обратился в суд с разделом данного жилого помещения: к этому моменту он забыл, что когда-то подписал брачный контракт. Именно данный документ и послужил основанием отказа в притязаниях на квартиру. Не будь брачного контракта, супруга лишилась бы половины квартиры, несмотря на то что почти вся ее стоимость составляла вырученные от продажи ее квартиры средства.

…и как с помощью брачного договора муж обобрал жену
Вторая история: муж под предлогом улучшения жилищных условий уговорил жену подписать брачный контракт, в соответствии с которым переоформил всю недвижимость (квартиру и коттедж) в свою пользу. Сразу после перерегистрации недвижимости муж подал на развод. Как ни пыталась впоследствии бывшая уже жена признать брачный контракт недействительным, суд в ее требованиях отказал.

Марина Толстик («МИЭЛЬ»):
Подарок от папы
Отец на собственные деньги приобретал квартиру для дочери, которая уже состояла в браке. И желая в дальнейшем сохранить ее полностью для дочери, избежав споров между супругами относительно этой квартиры, настоял на заключении между ними брачного договора.

Сами все отдали
Вторая история: мужчина приобрел квартиру с помощью кредитных средств. Деньги на первоначальный взнос давала его теща, но, к сожалению, без документов, подтверждающих их передачу. Как выяснилось позже, незадолго до приобретения квартиры супруги заключили брачный договор, согласно которому квартира является личной собственностью мужа. Теперь супруги собираются разводиться, и есть большая вероятность, что дочь и мама не смогут вернуть вложенные в квартиру деньги.

Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»):
На суд надежды нет
История очень типичная, и она ярко иллюстрирует ситуацию, когда надо было заключать договор, но, к сожалению, этого не было сделано. Жена до брака владела однокомнатной квартирой. Состоя в браке, она продала ее (примерно за 4,5 млн), и супруги купили новую двухкомнатную за 6 млн руб.

Когда дело дошло до развода, супруг объявил новую квартиру совместной собственностью – и, соответственно, потребовал себе половину ее цены. Тот факт, что совместных денег было потрачено 1,5 млн руб. (т.е. его реальная «доля» составляет тут всего 750 тыс.), он игнорировал. Женщине я посоветовал опираться в суде на то, что обе сделки проходили одновременно.

Это интересно:  Договор уступки долга между юридическими лицами образец

Судебная практика показывает бесперспективность подобных доказательств, так как есть четкая норма закона: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Скорее всего, суд в этой ситуации, поделит квартиру между супругами, и в результате семейной жизни эта женщина потеряет 1,5 млн руб., а ее муж «приобретет» эту же сумму.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Брачный договор – это дополнительный инструмент, существенно облегчающий жизнь при различных «форс-мажорах». Да, пользоваться им непросто (чаще всего по морально-этическим соображениям), но, похоже, надо. Выходит намного лучше и этичнее, чем заниматься потом мордобоем при дележе имущества при разводе.

И еще одно наблюдение, почерпнутое уже из приведенных выше историй. Брачный договор может быть не только средством защиты от мошенников и аферистов, но и инструментом, с помощью которых орудуют сами мошенники (см. вторые истории Олега Сухова и Марины Толстик). Что ж, это тоже часть явления – гражданам надо всегда думать, какие документы подписывать.

Мнение эксперта:
Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Брачный договор не помешает при ипотеке
На сегодня банковская практика, как правило, идет по тому пути, что если квартира по ипотеке приобретается лицом, состоящим в браке, супруг выступает созаемщиком по кредитному договору, даже если покупателем по договору купли-продажи он являться не будет. Это уменьшает риски банка в случае неплатежеспособности одного из супругов. И одновременно покупатели глубоко осознают, что квартиру покупают вместе. Таким образом, любая квартира, приобретенная в период брака (в том числе и по ипотеке), будет являться общей совместной собственностью супругов, если иное не прописано брачным договором между супругами.

Спорные ситуации, конечно, возникают. И, к сожалению, часто они возникают уже в процессе именно расторжения брака, через некоторое время после покупки квартиры, т.е. когда исправить что-то очень сложно. Допустим, супруг продает квартиру, доставшуюся ему по наследству. Вместе со своей супругой берет на доплату ипотеку, и с доплатой покупается квартира большей площади. Соответственно, в случае расторжения брака, спор очевиден – основные средства внес супруг из личных средств, т.е. его доля должна быть больше, а вновь приобретенная квартира по закону является совместной собственностью супругов. В данной ситуации необходимо все документы, подтверждающие продажу личной собственности (договор, копию своей расписки с отметкой покупателя, передаточный акт), сохранять. К сожалению, в случае отказа одной из сторон от мирного решения спора — судебного порядка не избежать. И вот здесь и важно будет подтвердить происхождение денежных средств, чтобы доли в квартире распределились соответствующим образом.

Содержание

Брачный договор на квартиру

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает помощь в составлении брачного договора на квартиру, обеспечивает защиту и представительство в судебных спорах.

Правила и сроки заключения брачных контрактов

Брачный контракт — это соглашение, регулирующее исключительно имущественные отношения супругов. В него не могут быть включены положения, ограничивающие их право- и дееспособность, в том числе возможность защиты своих интересов в судебном порядке. Документ составляется в письменном виде и заверяется нотариусом.

Особенности брачного соглашения

  1. Его можно заключить, как до брака, так и в период его существования. В первом случае нотариус делает в нем оговорку: документ вступает в силу после регистрации брака в органах ЗАГС.
  2. Условиями могут быть установлены правила в отношении имущества, приобретенного до брака, совместно нажитого и того, что будет приобретено в будущем.
  3. Права каждого супруга в отношении собственности определяется по взаимному согласию, в том числе при наступлении оговоренных событий, например развода.

Бизнес, земельные участки, дома, яхты, машины — могут быть предметом соглашения, и особенно часто заключается брачный договор на квартиру. Главная цель его заключения — изменить режим общей совместной собственности на имущество, по умолчанию предусмотренный Семейным кодексом.

Важно понимать его отличие от соглашения о разделе имущества супругов. Последнее не отменяет режим общей собственности на все, что будет приобретено в браке после его заключения. В то же время, на имущество, не упомянутое в брачном контракте, также распространяется законный режим, устанавливающий равные права супругов на него. Так, если брачный контракт составлен на квартиру, то все остальное при разводе (дом, машина, драгоценности) будет разделено, в общем случае, пополам.

Ограничение свободы договора Семейным кодексом

Соглашение может включать любые условия. Например, брачный договор при покупке квартиры может предусматривать единоличное право собственности того из супругов, на которого она зарегистрирована. Может быть оговорен переход права от одного из них к другому при наступлении определенного события: рождения ребенка, приобретения другого жилья, развода.

По общему правилу — «уговор дороже денег», но в отношении брачного контракта оно действует не всегда. Согласно статье 44 СК РФ он может быть признан недействительным (в отдельной части или целиком), если сделка отвечает общим признакам недействительности, установленным Гражданским кодексом (принуждение, недееспособность лиц, иные нарушения).

Второе: по требованию одного из супругов суд может признать брачный контракт на квартиру, или другое имущество недействительным, если его условия « ставят другого супруга в крайне неблагоприятное положение » (п. 2, ст.44 семейного кодекса). Таким образом, свобода выбора может быть «перечеркнута» по усмотрению суда.

Судебная практика по брачным контрактам на квартиру

Нетрудно догадаться, что большинство требований недовольных супругов основано на п.2 ст.44 СК РФ. Тем не менее, доказать свою правоту и подтвердить ее документами не так уж просто. Чаще судьи учитывают обстоятельства, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей. В остальном же, справедливо полагается, что если взрослые дееспособные люди пришли к определенной договоренности, оснований для ее отмены не имеется.

Брачный договор на квартиру, купленную до брака

Практически все знают о том, что на имущество, приобретенное до свадьбы, подаренное одному из супругов, или полученное по наследству, режим общей собственности не распространяется. Поэтому считают не обязательным упоминать в брачном договоре квартиру, купленную до брака. Проблемы возникают, когда она продается, и на полученные деньги приобретается другое жилье, иногда с добавлением заемных средств.

При разводе супруг претендует на половину недвижимости. В этом случае свои права можно отстоять только, если доказать личную принадлежность средств. Это могут быть документы о дарении, свидетельства на старую квартиру и договор ее продажи с последующим оформлением сделки купли-продажи общего жилья.

Пример. Определение Верховного суда № 4-КГ16-37 (из Обзора практики № 2, утв. 26.04.2017 г).

Брачный договор на квартиру, купленную в браке, супруги не составляли. Между тем, она была приобретена на собственные деньги жены, вырученные от продажи другой, ранее подаренной ей матерью (документы были оформлены правильно). Сумма вложенных средств соответствовала 14/15 стоимости помещения. После развода супруг подал иск на выделение ½ квартиры. Заметим, что суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование, основываясь на том, что супруга добровольно вложила деньги в общее жилье, и не возражала против его оформления в общую долевую собственность. Точку в споре поставил Верховный суд, постановив, что внесение средств на покупку общей квартиры не меняет сущности их происхождения. Они были получены в результате безвозмездной сделки, и относятся к личному имуществу супруги.

Таким образом, брачный договор на квартиру, купленную до брака, избавляет собственника от многих проблем в случае развода. В приведенном выше примере судебная тяжба длилась больше 3-х лет. Ранее практика складывалась в пользу раздела спорного помещения в равных долях. Особенно, если были утрачены документы, подтверждающие происхождение денег. Ведь достаточно часто родители отдают их детям, ничего не оформляя, даже расписки в случае займа.

Брачный договор на квартиру, купленную в браке

Как уже отмечалось, супруги могут составить соглашение в любое время. И брачный договор при покупке квартиры не будет лишним, если они хотят избежать последующего «дележа» через суд. Так, в нем часто предусматривают следующие условия:

  • оформление приобретенной квартиры в единоличную собственность одного из супругов, когда на это тратятся личные средства;
  • переход права на супругу в случае, если к моменту развода, в семье появятся общие дети;
  • переход права имеющегося жилья на одного из членов семьи, если приобретается еще одна квартира (дом).

Выбор вариантов ничем не ограничен, но, как показывает практика, супругам часто не хватает предусмотрительности и жизненного опыта. Так, в нашей практике был случай, когда муж уговорил жену под предлогом покупки нового жилья заключить соглашение, по условиям которого вся недвижимость была переоформлена на него. После чего подал на развод, и все ее попытки оспорить сделку не привели к успеху.

Если контракт разработан должным образом — ни один из супругов не будет заинтересован в создании бракоразводной ситуации. Юристы и адвокаты нашей компании помогут грамотно составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, с учетом всех возможных последствий, включая возможность оспаривания в суде. И особенно это необходимо, когда жилье приобретается в ипотеку и к спору привлекаются третьи лица (банк, АИЖК и другие).

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Это — лучший способ урегулирования долгов на случай развода. Поскольку кредит оформляется иногда на 10–30 лет, и никто не может заранее быть уверенным в том, что за это время брак не распадется. Рассмотрим два общих случая.

  1. Квартира была приобретена в ипотеку до вступления в брак. В этом случае она не считается общим имуществом. Однако задолженность на этот момент может достигать от 10 до 90% ее стоимости. При разводе второй супруг может претендовать на долю жилья, соответствующую половине внесенных платежей за период совместной жизни. Это, разумеется, может не устроить того, кто реально выплачивал долг и проценты.
  2. Жилье приобреталось в браке, но брачный договор при покупке квартиры в ипотеку не составлялся. До окончания срока кредитного договора супруги остаются равноправными собственниками, и получить согласие банка на раздел имущества практически невозможно. Семейным же кодексом установлено, что долги делятся пропорционально доле имущества, полученного после развода. В результате нередко расплачиваться за квартиру приходится одному из супругов. Взыскать долги со второго можно только по суду, и то при условии, что в банке плательщик будет отмечать тот факт, что он единолично рассчитывается по долгам.

Учитывая тяжесть и длительность судебных разбирательств при разделе имущества, юристы советуют семьям заранее урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью, и всегда составлять брачный договор до получения кредита.

В документе обычно оговариваются следующие условия:

  1. вклад каждого из супругов в первоначальном взносе;
  2. доля уплаты в ежемесячных взносах (в браке и после развода);
  3. изменение условий после рождения ребенка (детей);
  4. компенсация выплат за квартиру в случае развода;
  5. определение окончательного собственника жилья.

При этом брачный договор при покупке квартиры в ипотеку может содержать условия только в отношении этого конкретного имущества, не затрагивая ничего остального.

Это интересно:  Изменение и расторжение договора в гражданском праве

Заметим, что банки приветствуют эту практику, а некоторые из них настаивают на заключении брачного договора для ипотеки. Даже, когда приобретателем выступает один из супругов, они включают второго в качестве созаемщика. Это снижает их риски в случае, если один из них окажется неплатежеспособным.

Брачный контракт на ипотечную квартиру нужно составлять очень продуманно, с участием опытного юриста. Суды зачастую занимают разные позиции в спорах, связанных с такой недвижимостью, как показывают приведенные ниже примеры. В данном случае были приняты два разных решения по одному и тому же вопросу: можно ли признать брачный договор для ипотеки недействительным, если его заключение являлось необходимым условием для получения кредита?

Пример 1. Решение городского суда Новосибирской области по делу № 2-17/13 (от 16.01.2013).

Брачный договор был составлен до получения кредита по образцу, предложенному банком. Он включал ссылку на конкретное кредитное соглашение и условие, что квартира будет принадлежать единственному собственнику — мужу. А также, что оформление ее в общую собственность, невозможно ни при каких обстоятельствах. В суде стороны пояснили, что заключение брачного договора на ипотечную квартиру не было вызвано их желанием и материальными проблемами. Просто в ином случае они не смогли бы купить жилье. Суд расценил действия банка, как направленные на решение его коммерческих интересов, и понуждение к договору, что не допускается согласно ст. 421 ГК РФ. Документ был признан недействительным.

Иск подал после развода муж, поскольку по условиям брачного контракта на ипотечную квартиру она оформлялась в единоличную собственность супруги. Он просил признать сделку кабальной на основании ст. 179 ГК РФ. Истец утверждал, что это условие было навязано банком, так у него была плохая кредитная история. Однако доказательства этого факта отсутствовали. В документе это условие банка не фигурировало, в другие кредитные учреждения истец не обращался, острая необходимость в приобретении квартиры за счет заемных средств доказана не была. Суд указал на то, что даже если бы все указанные им обстоятельства имели место, при подписании брачного договора для ипотеки, он не мог не понимать, что какие–либо права на эту квартиру у него отсутствуют. Следовательно, его действия нельзя признать вынужденными. Отказ не повлек бы для него имущественных потерь. В удовлетворении иска было отказано.

Материнский капитал и брачный договор при ипотеке

Более 90% семей, получивших право на материнский (семейный) капитал вкладывают его в приобретения жилья, и чаще всего с использованием заемных средств. Как решается вопрос, если используется материнский капитал и брачный договор при ипотеке?

С одной стороны, согласно закону № 256-ФЗ, квартира, купленная с помощью государственных денег, оформляется в общую долевую собственность матери, отца и всех детей с определением долей по соглашению. И если это ипотечная квартира, доли должны быть оформлены на детей через 6 месяцев после снятия обременения.

Когда в покупке участвует материнский капитал, брачный договор при ипотеке снимает множество проблем. В нем можно:

  1. указать доли детей — они могут быть любыми, но разумнее выделить их в размере, пропорциональном сумме материнского капитала, поделенного на всех членов семьи;
  2. предусмотреть возможность соответствующей компенсации доли семейного капитала супругу, который при разводе теряет право на купленную квартиру.

При отсутствии брачного договора до получения кредита этот вопрос практически не имеет решения. Попытки обратиться в суд, чтобы выделить доли детям в ипотечной квартире приводят к отказу, поскольку вмешивается банк, который практически никогда не дает разрешения на такой выдел, равно как и на продажу квартиры или разделение долга между созаемщиками. В редких случаях суды все же рассматривают такие дела, но вынесенное решение устраивает далеко не всех. Выделяется две позиции.

Первый подход. Судьи делят квартиру в равных долях, например по ¼ каждому из родителей и двоих детей, не принимая во внимание, что материнским капиталом была оплачена только ее часть. Основание: ст. 245 ГК РФ, где указано, что если доли не определены по соглашению, имущество принадлежит всем претендентам в равных долях. Доли детей будут принадлежать родителю, с которым они будут жить.

М-11327/2013 от 23.01.2014.

Если родители разведены, и кредит по ипотеке будет выплачиваться после раздела квартиры, детям должны быть выделены доли в общем имуществе, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Поскольку соглашение о размере долей отсутствует, и их невозможно определить по закону, доли истца, ответчика и детей признаются равными за каждым.

Второй подход. Некоторые судьи делят сумму семейного капитала между членами семьи поровну, и при наличии подтверждающих документов, учитывают фактический вклад каждого из супругов. В Обзоре Верховного Суда от 22.06.2016 года эта позиция получила подтверждение. Согласно Семейному кодексу, родители не имеют права на имущество детей, а последние на родительское. Поэтому справедливо делить материнский капитал пропорционально между всеми членами семьи, а на другие средства, за счет которых куплена квартира, это равенство не распространяется. Поэтому, составляя брачный договор на ипотечную квартиру, рекомендуется придерживаться именно этой позиции.

Распределение налоговых льгот и вычетов по НДФЛ

Как правило, супруги, купившие квартиру, оформляют налоговый вычет с дохода на имущество физических лиц. Получить его можно только на сумму собственных потраченных средств, без учета материнского капитала. При наличии двух участников договора купли-продажи, вычет предоставляется каждому из них пропорционально доле в имуществе.

Как решается вопрос, если заключен брачный договор при покупке квартиры, или впоследствии, уже после оформления вычета? Дело в том, что федеральная налоговая служба отказывалась пересматривать сумму вычета после изменения состава собственников. Ответ дается в кассационном Определении Верховного суда № 5-КГ17-53 (06.06.2017 г).

Так, например, по брачному договору на ипотечную квартиру, она перешла в единоличную собственность жены, тогда как до его заключения была оформлена в равных долях, и соответственно каждый из супругов получал по 50% положенного вычета. Верховный суд постановил, что в этом случае вместе с квартирой и обязанностью выплачивать по ней кредит, к супруге переходит право полностью получать сумму вычета, в том числе на проценты.

Второй вопрос встает в отношении определения 3-летнего срока владения квартирой, по истечении которого продавец освобождается от уплаты налога с дохода. Согласно определению Конституционного суда № 444-О (02.11.2006 г), переход права к одному из участников общей собственности не влечет изменения срока владения имуществом. Поэтому, если после заключения брачного договора, ипотечная квартира переходит к одному из супругов, и он намерен ее продать, такая сделка не будет облагаться налогом с НДФЛ.

Выводы. Более широкому распространению брачных контрактов мешают стереотипы преимущественно психологического характера. С его помощью можно избежать многих проблем и конфликтов, возникающих в процессе раздела имущества, в том числе обремененного ипотекой, и решить вопросы погашения кредитного займа после развода.

Брачный договор при покупке квартиры — особенности оформления

Для российской действительности брачный контракт уже перестал быть экзотикой, чему способствует увеличение числа разводов. Чем может помочь договор, если брак распадётся, и недвижимость придётся делить – тема сегодняшней статьи.

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.

По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.

Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:

  • изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
  • чётко определить доли;
  • отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
  • обозначить как жильё будет делиться после развода;
  • определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
  • учесть доли несовершеннолетних.

Какие документы необходимы для составления договора

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

  1. Паспорта супругов.
  2. Брачное свидетельство.
  3. Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

  • Предварительный договор на покупку недвижимости;
  • Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
  • При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

Особенности контракта, связанного с ипотекой

За составлением макета брачного договора можно обратиться к юристу, а можно составить его самостоятельно. Чаще всего квартира покупается посредством ипотечного кредитования, поэтому целесообразным будет рассмотреть отражение в брачном договоре именно этого варианта.

В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:

  1. Кто является заёмщиком, а кто – созаёмщиком.
  2. Кто оплачивает первый взнос. Если участвуют оба, то как именно распределяются доли (указывается сумма или процентное соотношение).
  3. Кто вносит основные платежи и проценты.
  4. Кто оплачивает страховку, если она предусмотрена.
  5. Кто несёт ответственность по штрафным санкциям при их начислении.
  6. Каков источник оплаты ипотечных взносов. Если используется материнский капитал — необходимо отразить этот факт.
  7. Как будут распределяться ипотечные долги при расторжении брака.
  8. За кем закрепляется право собственности после выплаты кредита, в каких долях.
  9. Как учитываются права детей.
  10. Что получит каждый при разводе – деньги или квадратные метры и в какой части.
  11. Какова ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
  12. Когда брачный договор может быть изменён.

В брачном договоре недопустимо указание условий, ставящих одну из сторон в ситуацию, ущемляющие её интересы. В противном случае договор оспаривается в суде.

Условия контракта могут быть изменены, а сам он расторгнут:

  • по соглашению между супругами;
  • по требованию одного из них на основании судебного решения.

Отказываться от исполнения обязательств в одностороннем порядке недопустимо.

Какой может быть ответственность по ипотеке

В брачном контракте можно указать, что заключает договор и выплачивает займ по квартире в ипотеке один из супругов или оба одновременно. Если муж и жена являются созаёмщиками, то их ответственность будет солидарной. Это означает, что банк имеет возможность потребовать возврата денежных средств у каждого, независимо от того продолжают они жить вместе или решили развестись.

Когда заём на квартиру оформляет один из супругов, второй чаще фигурирует в качестве поручителя. При таком варианте ответственность так же будет солидарной. Но в брачном договоре можно предусмотреть и субсидиарную ответственность поручителя, то есть дополнительную (ст. 363 Гражданского кодекса РФ). Она предполагает, что банк-кредитор может взыскать долги с поручителя, если основной должник не обладает достаточной суммой для их погашения.

Например, когда жена, являющаяся основным заёмщиком, не получает зарплату и не имеет личных сбережений, с мужа-поручителя взыскивается долг из активов, которыми он располагает.

Почему и о чем необходимо договариваться с банками

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Это интересно:  Договор аренды рекламного места

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
  • выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Как поделить недвижимость?

Наиболее распространёнными вариантами раздела недвижимости являются следующие:

  1. Оставление жилой площади одной стороне.
  2. Раздел на доли.
  3. Продажа.
  4. Размен.

Рассмотрим указанные варианты с учётом особенностей ипотеки.

В первом случае сторона, становящаяся единоличным собственником, должна отдать бывшей «второй половине» ½ от суммы денежных средств, которые уже внесены в банк. Компенсация может происходить за счёт общего имущества.

При втором варианте супруги при разводе могут договориться, что каждый из них получает свою долю и расплачивается за неё с банком-кредитором. В контракте можно прописать условие о выделении доли в натуре. Такой раздел невозможен в случае, если жилью будет нанесён большой ущерб или нельзя выделить отдельный вход.

При третьем варианте продажа жилой площади с обременением в виде ипотеки юридически будет оформлена как перевод долговых обязательств. Здесь сторонами являются:

  • кредитор – финансовая структура;
  • должники – жена и муж;
  • новый должник – приобретатель ипотечного жилья.

Новый должник займёт место жены и мужа в долговом обязательстве. Долг будет переведён на него, а он передаёт супругам денежные средства, внесённые ими в оплату ипотеки. После реализации жилплощади часть полученных средств необходимо вернуть банку в счёт задолженности, а остаток можно разделить. Величина доли каждого также оговаривается в брачном контракте.

Вариант размена ипотечной недвижимости можно осуществить только если имеющееся жилище будет продано, и будет куплено новое. В этом случае также потребуется согласие банкиров.

Изменение условий контракта

Условия брачного контракта по поводу долей в квартире, выплаты компенсации и распределения долгов по ипотеке могут меняться. Это происходит либо по обоюдному согласию, либо путём подачи иска в суд (ст. 38 СК РФ).

В соответствии со ст. 39 СК РФ, судья может отступить от условий контракта или закона, когда:

  • ущемлены права одной из сторон;
  • существуют обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии доходов у кого-либо из партнёров;
  • одна из сторон замечена в растрате общего бюджета в свою пользу;
  • имеются интересы детей, не достигших 18 лет.

Этот перечень причин может быть расширен. Часто суд ссылается на обстоятельства, при которых с одним из родителей остаётся ребёнок или несколько детей. Чем больше детей, тем большую долю может получить один из супругов.

  1. Жилище было приобретено с целью улучшения условий проживания детей.
  2. После того, как супруги расстались, дети живут с матерью.
  3. Отец подписал добровольный отказ от содержания детей и их воспитания.
  4. Мать заботится о детях, об их хорошем самочувствии и развитии, поддерживая достаток в семье на уровне, который наблюдался до развода.

При изменении доли в судебном порядке понадобится регистрация данного факта в Росреестре. Для этого необходимо представить копию решения, заверенного судом, на котором стоит отметка о вступлении его в силу, а также уплатить пошлину – 2 тыс. руб.

Брачный договор на квартиру, купленную в браке?

У граждан РФ сформировалось негативное отношение к брачному договору – считается, что это говорит об отсутствии доверия. Но в действительности предугадать, как будут развиваться события, не может никто. От развода и дальнейшего дележа имущества не застрахован ни один человек. При этом заключенное брачное соглашение способно предотвратить многие проблемы, которые возникают и при разводе, и во время семейной жизни. Рассмотрим, как оформить брачный договор на квартиру, купленную в браке.

Основные сведения

Брачный договор представляет собой соглашение двух людей, которые заключают друг с другом брачный союз. Также он может заключаться и во время семейной жизни – тогда данный документ будет определять брачные имущественные обязанности и права в ситуации развода.

Действие брачного соглашения длится с того момента, как был заключен брачный союз, до того, как его расторгли. Однако прописать в документе допускается и те обязательства, которые вступят в силу после расторжения брачного союза.

Расторгнуть документ или внести в него корректировки законодательство позволяет в любое удобное для супругов время. Если кто-либо из супругов желает провести данные действия в одностороннем порядке, а другой против, то потребуется инициировать судебное обращение. При наличии веских обстоятельств суд внесет необходимые изменения.

Когда рекомендуется заключать брачный договор

Есть несколько ситуаций, при которых оформление документа позволит предотвратить неприятные последствия в дальнейшем, при возможном расторжении брачного союза. Специалисты советуют заблаговременно просчитать все возможные негативные варианты развития событий.

1. Покупка квартирного помещения в ипотеку

Иногда супруги желают взять квартиру в ипотеку, однако один из них, по мнению банковской организации, недостаточно платежеспособен. В подобной ситуации в оформлении ипотечного кредитования на покупку квартирного помещения в совместную собственность банк ответит отказом.

Однако и при полной выплате долга он станет полноправным владельцем квартирного помещения.

2. Желание человека уберечь себя от добрачных долгов супруга

Если деятельность супруга связана с проблемными займами, задолженностями и иными финансовыми обязательствами, то второй супруг может заключить брачный договор. В документации прописывается раздельный режим собственности. Согласно ему, владельцем имущества является тот человек, на чье имя оно изначально зарегистрировано. Ни во время семейной жизни, ни при разводе его не допускается делить.

Финансовые обязательства и задолженности становятся частной собственностью того человека, который их оформлял. Кредитор будет вправе наложить финансовые взыскания на личное имущество непосредственного должника. Его супруг будет освобожден от обязанности выплачивать займы, которые не оформлял.

3. Изменение режима собственности

Режим, который подразумевает совместную собственность, в основном устраивает семьи, не обладающие дорогостоящим имуществом.

Особенности оформления брачного соглашения

При составлении данного документа придерживаются 2 правил:

  • он составляется только в письменной форме;
  • его требуется заверить у сотрудника нотариальной конторы.

Чтобы юридически грамотно составить документ, следует обратиться к юристу.

В брачном соглашении можно указать такие пункты:

  • вид режима собственности (раздельный, долевой либо совместный) на имущественные объекты и мужа, и жены, на их все имущество либо на отдельные имущественные объекты;
  • права и обязанности, касающиеся взаимного содержания супругов;
  • какое участие супруги будут принимать в доходах друг друга;
  • какой режим собственности будет действовать в отношении тех имущественных объектов, которые будут приобретены впоследствии;
  • каким образом муж и жена будут распределять свои семейные расходы;
  • какие имущественные объекты получит жена, а какие – ее бывший муж, если пара решит развестись;
  • иные пункты, имеющие отношение к имуществу мужа и жены.

Есть 2 варианта соблюдения указанных в брачном соглашении обязанностей и прав:

  • они ограничиваются четко прописанными временными рамками;
  • они поставлены в зависимость от наступления прописанных жизненных условий.

При заключении брачного соглашения законодательство запрещает ограничивать:

  • дееспособность/правоспособность мужа либо жены;
  • их возможность инициирования судебного разбирательства с целью защитить собственные права;
  • право человека, который является нетрудоспособным и нуждается в финансовом обеспечении, на получение материального содержания.

В брачном соглашении запрещено прописывать права и обязанности мужа и жены, касающиеся их детей, а также особенности регулирования личных отношений неимущественного характера между мужем и женой.

Какие нужны документы

К необходимой документации для заключения брачного соглашения относятся:

  • паспорт РФ и мужа, и жены (допускается и иной документ, способный подтвердить личность заявителя);
  • свидетельство о заключенном брачном союзе, если пара официально оформила свои отношения;
  • документация, которая выступает подтверждающим фактором наличия права собственности на имущественный объект (квартирное помещение).

Пример составления брачного соглашения

Рекомендуется обратиться к нотариусу, поскольку брачное соглашение – юридически сложный документ. Чтобы грамотно его составить, требуется обладать юридическими познаниями.

Если супруги желают составить документ самостоятельно, то им необходимо выполнить следующие действия. Потребуется скачать образец (шаблон) составления документа. В нем следует прописать дату заключения документа и его нотариального удостоверения.

  • кто из супругов, в какой доле вносит первоначальный ипотечный взнос;
  • как будет осуществляться владение имуществом в период ипотеки и после того, как задолженность погасится;
  • какие материально-финансовые компенсации получит супруг, если второму будут переданы все права собственности на квартирное помещение.

Расторжение брачного соглашения

Расторгнуть соглашение допускается 2 способами:

  • согласно судебному постановлению, которое было принято в силу;
  • согласно обоюдному желанию супругов.

Чтобы расторгнуть соглашение по судебному постановлению, суду требуются такие основания:

  • грубое нарушение договора мужем либо женой, которое совершалось не один раз;
  • значительные изменения жизненных обстоятельств в период составления брачного соглашения и т. д.

Если составленное соглашение представляет собой основание для покупки квартирного помещения в ипотеку, то при его расторжении возникнут затруднения.

Дополнительные особенности и нюансы составления брачного договора

  1. Заключать документ допускается в отношении имущества, которое уже есть в наличии и которое только будет приобретено. Когда у супругов ранее было заключено брачное соглашение, они могут внести в него корректировки посредством вспомогательного составления соглашения, дополняющего основное.
  2. В брачном соглашении можно прописать нюансы имущественных обязанностей – например, если квартира приобретается в ипотеку.
  3. Оспорить указанные в брачном соглашении условия посредством судебных разбирательств практически невозможно. Брачный договор представляет собой юридически важную документацию, которая требует нотариального заверения. Сотрудник конторы беседует с семьей или будущими супругами и составляет наиболее оптимальный способ оформления имущественных отношений. Следует помнить, что нотариус – это гарантия соблюдения интересов как мужа, так и жены. Нотариально заверенный брачный документ обладает значительными доказательственными силами.
  4. Брачное соглашение не оказывает воздействия на наследственное право мужа/жены после смерти кого-либо из них. На право наследовать влияет исключительно завещание.
  5. Есть недвижимые объекты, которых законодательство запрещает делить между бывшими мужем и женой в случае их развода. К ним относятся те, которые были приобретены до заключения брачного союза. Также к личной собственности, не подлежащей дележке не при каком раскладе, относится переданная в порядке наследования или по дарственной, даже если сделка была совершена во время брачного союза.
  6. Стоимость удостоверения соглашения составляет 500 рублей. Данный нотариальный тариф действует согласно текущему Налоговому кодексу страны. Цена повышается за предоставление технических либо правовых услуг. В столице она может составлять несколько тыс. рублей, в иных регионах – меньше.

Подводим итоги

Брачное соглашение – юридически значимая документация, которая регулирует права мужа и жены на квартиру, приобретаемую в брачном союзе. Она способна предотвратить проблемные ситуации, связанные с владением недвижимым имуществом, и споры, которые относятся к дележу квартиры при разводе.

Чтобы оформить брачное соглашение, требуется обратиться к юристу. Он составит документ в соответствии всем текущим нормам и правилам Законодательства. Заверять документ следует у нотариуса – данная процедура не является дорогостоящей.

Соглашение расторгается в судебном порядке или в ситуации, когда к такому решению пришли и муж, и жена.

Статья написана по материалам сайтов: kraynev.ru, sempravoved.ru, legal03.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector