+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор ренты гражданское право

Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездный, поскольку имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Данному договору присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д.

Постоянная рента

Постоянная рента имеет свои специфические признаки, чем отличается от других видов ренты:

Во-первых, субъектным составом. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
  • в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

Это интересно:  Налог по договору дарения недвижимости

16 Договор ренты

16 Договор ренты

Понятие, значение, место договора ренты в системе ГП. Виды договора ренты

Статья 583 ГК – по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор имеет длительную историю. Он возник в Египте в средние века. Причина – в тот период потенциальные покупатели недвижимости использовали трудности с наличным приобретением, поэтому потом выплачивались периодические платежи (рента), Тогда же определены были основные разновидности (постоянная – вечная рента, пожизненное содержание и прочее). Наше законодательство в дореволюционный период практика знала, но законодательство не закрепляло. Впервые была попытка закрепить в проекте гражданского уложения, но не закрепилось. Далее кодексы не закрепляли. Но они имели место на практике. Впервые законодательно был закреплен данный договор в ГК 1964 года, где появилось 2 статьи для данного договора (продажа жилого дома с тем, что покупатель позже будет содержать продавца пожизненно).

Место договора. Существует 3 позиции:

Это разновидность договора купли-продажи. Возникла в 1964 году

Это самостоятельный договор, отличающийся от купли-продажи тем, что круг участников договора ограничен, отношения носят длящийся характер, встречное предоставление носит особый характер, так как оно заранее не определено по размеру

Это разновидность договора возмездного оказания услуг. Услугодатель – это получатель ренты. Недостаток позиции в том, что договор ренты направлен на передачу имущества в собственность, а в данном договоре – осуществление действий.

2 позиция является наиболее обоснованной. Договор является возмездным, реальным, односторонне обязывающий, рисковый характер договора (алеаторный). Риск в том, что объем ренты неопределенный, обязательство не определено по времени.

Особенность в том, что субсидиарно к договору ренты могут применяться положения о договоре купли-продажи, либо положения о договоре дарения. Отношения купли-продажи — если имущество изначально за плату, дарения – если передается безвозмездно.

Предмет договора – имущество, пожизненное содержание с иждивением – предмет – только недвижимое имущество, в остальных – любое. Имущественные права не могут быть предметом договора. Вещи могут быть и в качестве ценные бумаги и деньги. Безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги – предметом договора не могут выступать (это только позиция, так как это имущественное право больше). Если предметом ренты являются недвижимое имущество: здание, сооружение; то рента выступает в качестве обременения права собственности. Это значит, если лицо получило предмет ренты в собственность, продает ее, то все обязанности переходят к новому собственнику. Так как это обременение, то продавец обязан об этом уведомлять покупателя. В отношении движимого имущества, такого обременения не наступает, поэтому рента прекращается.

Обязательное нотариальное удостоверение. Это форма обязательно нотариальная. Договор ренты, предметом которой является недвижимость, подлежит государственной регистрации. Нарушение 1 требования (об удостоверении нотариусом) влечет недействительность договора, нарушение 2 требования – незаключенность.

Получатель ренты – лицо, передающее имущество в собственность и получающее доход (ренту) и плательщик ренты. Субъектный состав варьируется от вида договора ренты. Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и в договоре пожизненного содержания с иждивением могут выступать только граждане; в постоянной ренте – граждане и некоммерческие организации. В качестве плательщика могут выступать кто угодно.

Цена договора ренты. Условие цены может состоять из нескольких элементов. Если имущество передается под выплату ренты возмездно, то цена договора складывается из стоимости имущества и ренты платежей, если передача безвозмездна, то цена включает только рентные платежи. Если не оговаривается возмездность или безвозмездность, то предполагается безвозмездность и используются правила договора дарения.

В случае, если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то получатель ренты приобретает право залога на это имущество для обеспечения требований, связанных с рентными платежами.

Договор постоянной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются бессрочно

Договор пожизненной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются в течение срока жизни получателя

Договор пожизненного содержания с иждивением – разновидность договора пожизненной ренты.

Договор постоянной ренты

Права получателя ренты могут передаваться либо путем уступки, либо в порядке правопреемства (универсального), т.е. по наследству, при реорганизации юридических лиц и прочее.

Особенности данного договора:

Получателем ренты выступают граждане и некоммерческие организации.

Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размере, установленном договором. Исключение – в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости сумме ренты. По общему правилу размер денежных платежей (рентных) увеличиваются пропорционально увеличению МРОТ. Закон предусматривает право плательщика ренты отказаться от дальнейшей ее выплаты путем выкупа. Об этом он должен уведомить получателя не позднее, чем через 3 месяца и данное право является безусловным и не может быть отменено договором. Выкуп ренты представляет собой денежную сумму за период времени вперед. Получатель постоянной ренты может в определенных случаях может потребовать выкупа ренты (по закону или договору). В законе предусмотрены случаи:

Если плательщик ренты просрочил выплату ренты более, чем на 1 год

Если плательщик ренты нарушает свои обязательства по обеспечению выплаты ренты

Если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться в порядке, установленном договором

Если недвижимое имущество, переданная под выплату ренты, выступает в общую собственность либо разделяется между несколькими лицами.

Выкуп производится по цене, предусмотренной договором. Но если данная цена не предусмотрена, то применяются правила:

В случае, когда имущество передается возмездно, выкупная стоимость равна годовой сумме рентных платежей

В случае, когда имущество передается безвозмездно, выкупная стоимость ренты включает стоимость этого имущества и годовой суммы рентных платежей

Если имущество передается бесплатно под выплату ренты, то риск случайно гибели (повреждения) несет плательщик ренты, поэтому он должен продолжать исполнять обязательства по выплате платежей. Если имущество передается за плату, то плательщик в случае случайной гибели или повреждения этого имущества вправе потребовать прекращения рентных платежей либо их изменения.

Договор пожизненной ренты

Данный договор порождает срочные обязательства, срок установлен периодом жизни получателя. В случае его смерти, выплаты прекращаются, т.е. по наследству они не переходят. Обязательства по получению рентных платежей – личное обязательство (т.е. неотчуждаемо, непередаваемо и прочее). Исходя из сущности данного вида получателем может быть только гражданин, рента может быть установлена в пользу нескольких граждан и их доли по общему правилу равны. Если умирает один из получателей, по общему правилу, его доля распределяется между остальными получателями. Как только умирает последний, рента прекращается совсем. Рентные платежи могут выступать только в денежной форме. Натуральная форма не допускается. Для обеспечения интересов получателей, установлены требования к размеру ренты: в месяц размер ренты не может быть меньше одного МРОТ. Данный размер меняется в зависимости от инфляции и в случае изменения МРОТ. Какой МРОТ применяется? Тот, который 100 рублей либо тот, который больше. Если не установлено, то используется маленький МРОТ, но КС РФ постановил 27.11.08 № 11П, что используется большой размер МРОТа. Закон устанавливает четкий период выплаты – по окончанию каждого календарного месяца.

Права и обязанности сторон:

Получатель имеет право выкупа ренты, тут право шире, такое право возникает при любом существенном нарушении договора плательщиком ренты. Вместо этого, получатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится по правилам, установленным в отношении постоянной ренты. Выкуп ренты по инициативе плательщика не допускается.

Обязательства по выплате ренты являются абсолютными.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Это разновидность пожизненной ренты. Считается, что это самая распространенная разновидность ренты на практике, поэтому данному договору посвящен отдельный параграф.

Договор пожизненного содержания с иждивением – получатель ренты (гражданин) передает принадлежащий ему жилой дом либо квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (статья 601 ГК РФ).

Основные признаки данного подвида ренты:

Предмет – жилая недвижимость

Форма рентных платежей – в форме обеспечения потребности в жилье, питании, одежде, уходе (если необходимо), лечении. Только в исключительных случаях – периодические платежи в денежной форме.

Минимальный размер ежемесячного рентного платежа должен быть не менее 2 МРОТ.

Данный вид предполагает постоянные личные взаимодействия между плательщиком и получателем.

Как определять размер рентного платежа? Предусмотреть все виды содержания и обеспечения не является возможным, поэтому в законе не установлены жесткие требования, важно то, что размер ежедневного предоставления, в случае возникновения спора, он решается исключительно в судебном порядке.

Права и обязанности сторон:

Присутствуют личные отношения между сторонами, поэтому любые насилия, оскорбительного отношения и прочее неподабающее отношение плательщика ренты к получателю, то в таком случае получатель может потребовать выкупа ренты и возврата переданного имущества.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог, обременять такое имущество, полученное по ренте только с предварительного согласия получателя.

Только в отношении данного вида обязанность плательщика принимать все необходимые меры, для того, чтобы в период предоставления содержания полученное имущество не понизилось в стоимости установлено. Объем прав плательщика ренты в отношении имущества сильно ограничен, т.е. он становится собственником, но ближе его статус к субъекту, распоряжающемуся имуществом на праве хозяйственного ведения.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 Рента и пожизненное содержание с иждивением». Договор пожизненного содержания с иждивением — это только разновидность договора ренты.

«Рента» имеет в русском языке по крайней мере три аспекта:

  • рента представляет собой отдачу того, что передано (соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества);
  • рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой;
  • рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).

Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Это интересно:  Пени по договору подряда за нарушение сроков

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Статья 583 ГК РФ устанавливает, что п о договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту

  • бессрочно (постоянная рента) или
  • на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты: реальный, возмездный, двусторонний (односторонний — др. мнение).

Из всех признаков наибольшее значение имеет несомненно ее цель: предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что «по договору купли — продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)». Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли — продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого — материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь — договора ренты, а раньше — договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным: он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность — пожизненное содержание с иждивением).

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных . Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):

  • при реальном договоре передача — необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи — нет и договора;
  • консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты » передает. в собственность имущество «. Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних . При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

Форма договора ренты

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению . Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации . Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения — ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.

Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной , т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

Предмет договора

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора:

  • рента — в денежной и натуральной форме,
  • имущество, которое должно быть передано под выплату ренты.

Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее «определенность». В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, «которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги»).

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором — соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

Правовое регулирование договора ренты

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности — «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже — при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении — если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

Стороны в договоре ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК («Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением»), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне — получателю ренты .

Это интересно:  Срочный трудовой договор основания заключения сроки особенности

Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать

  • любые граждане,
  • коммерческие или некоммерческие организации,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью .

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) — перед получателем ренты появляются сразу два должника:

  1. тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
  2. сам плательщик — лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае — приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии — при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок — получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на «договор». Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица — плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

  • либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
  • либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным , а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК — «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Договор ренты

Рента — это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.

Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям.

В соответствии с п. I ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегда реальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам.

Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможных плательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.

Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные цепные бумаги.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. I ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. I ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.

Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).

Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, jurkom74.ru, studme.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector