+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое пзз земельного участка

Разъяснение от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской обл .:

В последнее время мы все чаще слышим словосочетание «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей они принимаются?», «Какая от них польза?». Постараемся разобраться с этими вопросами.
Впервые в Российской Федерации словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?
Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градостроительном кодексе:
1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, правила землепользования и застройки как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования, они формируют общие принципы развития разных функциональных зон города (населенного пункта) в пределах установленных регламентов.

В настоящее время на территории большинства сельских поселений Вологодской области утверждены правила землепользования и застройки. В связи с этим, рассмотрим порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков их правообладателями.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории городского или сельского населенного пункта может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, без принятия дополнительных постановлений органами местного самоуправления, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

То есть, правообладатель земельного участка должен самостоятельно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, указав в нем необходимый основной или вспомогательный (в дополнение к основному) вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ, без приложения дополнительных документов.

В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

В заключении хотелось бы отметить, что введение правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.

И. о. начальника отдела инфраструктуры пространственных данных и обеспечения информационного взаимодействия
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области
Е. Н. Чекавинская

Статья 30. Правила землепользования и застройки

Статья 30. Правила землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Это интересно:  183 фз о техническом регулировании

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Судебная практика и законодательство — Градостроительный кодекс РФ. Статья 30. Правила землепользования и застройки

1. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданин Б.А. Сивков оспаривает конституционность следующих законоположений: пункта 2 статьи 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» и пункта 1 статьи 97 «Земли природоохранного назначения» Земельного кодекса Российской Федерации; части 6 статьи 87 «Лесохозяйственный регламент» Лесного кодекса Российской Федерации; части 4 статьи 30 «Правила землепользования и застройки» и части 8 статьи 36 «Градостроительный регламент» Градостроительного кодекса Российской Федерации; части второй статьи 13 «Обязательность судебных постановлений», части второй статьи 61 «Основания для освобождения от доказывания», статьи 195 «Законность и обоснованность решения суда», утратившей в настоящее время силу статьи 249 «Распределение обязанностей по доказыванию по делам, возникающим из публичных правоотношений» (положения которой воспроизведены в статье 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) ГПК Российской Федерации; статей 62 «Обязанность доказывания» и 176 «Законность и обоснованность решения суда» Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

1. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданин В.А. Абросимов оспаривает конституционность отдельных положений статей 61 «Основания для освобождения от доказывания», 195 «Законность и обоснованность решения суда», 198 «Содержание решения суда» и 329 «Постановление суда апелляционной инстанции» ГПК Российской Федерации, статьи 30 «Правила землепользования и застройки» Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 6 «Земли, на которых располагаются леса», 10 «Подразделение лесов по целевому назначению», 87 «Лесохозяйственный регламент», 102 «Защитные леса и особо защитные участки лесов» и 105 «Правовой режим лесов, выполняющих функции защиты природных и иных объектов» Лесного кодекса Российской Федерации и статей 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» и 97 «Земли природоохранного назначения» Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с суждением суда первой инстанции, что вопреки требованиям положений статей 30 и 34 ГрК РФ, при зонировании территории города Далматово не было учтено существующее и перспективное использование земель в границах залегания разведанных запасов полезных ископаемых.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (часть 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, и который, в частности, включает в себя карту градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1, часть 2 статьи 30 ГрК РФ).

В силу пункта 2 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса составной частью правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования, содержащая границы территориальных зон (часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 33 ГрК РФ внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном при подготовке, принятии и утверждении правил землепользования и застройки.

Административный истец полагает, что нормативный правовой акт в оспариваемой части противоречит части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).

Административный истец полагает, что нормативный правовой акт в оспариваемой части противоречит части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Виды, не упомянутые выше, включаются в градостроительный регламент в порядке разработки и изменения правил землепользования и застройки в соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 1 (ч. 1), ст. 79; N 27 (ч. 2), ст. 4306, ст. 4294).

4. Как следует из Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки, так же как и документы территориального планирования, разрабатываются в целях обеспечения при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений, сохранения объектов культурного наследия и т.д. (статьи 1, 30, 31, 32 и др.).

2. Исходя из требований статьи 85 ЗК РФ, части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, полагаем, что градостроительное зонирование должно осуществляться с учетом местоположения границ земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет (далее — ГКУ) независимо от даты их постановки (при условии наличия в государственном кадастре недвижимости установленных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) границ).

Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.

Установление (изменение) территориальной зоны осуществляется путем утверждения представительным органом местного самоуправления правил землепользования и застройки (статьи 30 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) приведен перечень документов, в соответствии с которыми допускается образование из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), частью 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункту 9 статьи 1, частям 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте. Вместе с тем, исходя из части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Это интересно:  Алгоритм расчета отпускных в 2019 году

4. После завершения процедуры государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, Федеральная служба охраны Российской Федерации с участием Федерального агентства кадастра объектов недвижимости наносит границу зоны охраняемых объектов на выкопировку из дежурной кадастровой карты, после чего подготавливает с учетом положений части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предложения об установлении особых условий использования территории указанной зоны. Выкопировка, а также предложения об установлении особых условий использования территории зоны охраняемых объектов направляются в органы местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположены эти объекты.

Общая часть раздела IV содержит наименования и реквизиты актуализированных документов, включенных в правила землепользования и застройки, предусмотренных пунктами 1 и 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и номера книг.

Градостроительные документы: ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы. Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

Законодательство о ПЗЗ

Что такое Правила землепользования и застройки? Фото № 1

Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается понятие их понятие. По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования, которым устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом. Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

  • планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
  • привлечения инвесторов для их развития;
  • охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
  • защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей, в частности, сам план и описательную часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить. Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки. Фото № 2

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей. Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

  • разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
  • устанавливаемые ограничения в их использовании;
  • предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
  • уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки. В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить. Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями органов муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

ППЗ или Генплан: что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки. Фото № 3

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ. фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям. Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы. Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей. Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто. Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Это интересно:  Штраф за неуплату ндс в срок 2019

Кому нужны ПЗЗ?

Для чего нужны Правила землепользования и застройки? Фото № 4

Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте. Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.

Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья. Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.

Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города). ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

Является ли ПЗЗ окончательным документом?

Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться. Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств. Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы. У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения). Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Что такое ПЗЗ (Правила землепользования и застройки территории). В помощь риэлтору.

Что такое ПЗЗ (Правила землепользования и застройки территории)

Уважаемые риэлторы, изучение документов помогает нам более качественно выполнять свою работу. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) имеют огромное значение для собственников земельных участков. Данные правила призваны разрешить спорные вопросы об их целевом использовании, помочь собственникам разобраться и упростить процесс изменения разрешенного использования. или предназначения объектов собственности при необходимости, понять регламенты застройки конкретного земельного участка в своей местности.

Юридически ПЗЗ представляет собой официальный документ градостроительного зонирования конкретного муниципального округа, населенного пункта. Его утверждают органы местного самоуправления посредством нормативных правовых актов. В правилах устанавливаются, собственно: порядок его применения и внесение изменений, территориальные зоны, градостроительные регламенты.

Что важно знать риэлторам, до момента утверждения ПЗЗ проводятся публичные слушания в обязательном порядке, еще в некоторых регионах такое встречается, по различным причинам, например, в Крыму. Далее следует огласка с последующей публикацией в средствах массовой информации. Иного пути принять правила – нет. Эта публичность и есть главное отличие между градостроительным документом и правовым актом.

ПЗЗ имеют свою юридическую силу в пределах своего правового округа, где находится рассматриваемый объект. И если вдруг дело дошло до суда, то ПЗЗ будет являться основным документом для восторжествования справедливости. В суд можно обращаться клиентам, чьи интересы по границам или застройкам на собственном участке угрожает чье-то самоуправство.

Говоря о структуре ПЗЗ, можно выделить общую и территориальную части. В общей части отражены положения о том, какие участки разрешены под строительство и об отнесении спорного участка к какому-либо классу. Территориальная же часть отвечает за разделение участков по красным границам объектов.

В Земельном Кодексе РФ говорится, что у каждого земельного объекта есть свое предназначение, поэтому он может быть использован лишь определенным образом. Более подробно о разрешенном использовании можно узнать из Классификатора ВРИ-2015.

Любые разрешения, выдаваемые местными Администрациями на застройку основаны, прежде всего на регламентах, утвержденных местными ПЗЗ.

У каждой из категорий есть свои подразделения на зоны: жилые, сельхоз назначения и многие другие. Так вот интересен тот факт, что изменения внутри зон без изменения категорий имеют право принимать депутаты округа в момент утверждения и внесения изменений в ПЗЗ, либо глава администрации, но до утверждения ПЗЗ.

Так же следует отметить, что Градостроительный регламент определяет право и порядок изменения территориальных зон. После изменений вносятся сведения о видах разрешённого использования рассматриваемого объекта. Далее изменения доходят и до Реестра объектов недвижимости. Каждый гражданин может изменить разрешенное использование своего участка в пределах одной территориальной зоны, например, ИЖС на блокированную застройку под таунхаус, или под магазин или аптеку. Все это возможно, если имеются условия по ПЗЗ.

Правила ПЗЗ призваны урегулировать споры простых граждан и администрации, например, относительно цели и границ рассматриваемого объекта. Короче говоря, в этом документе прописано, где и какой вид сооружения разрешен для возведения в городе либо населенном пункте. Информация представлена в нормах и на картах ПЗЗ, из которых можно узнать предполагаемую плотность застройки и даже разрешенную высотность зданий.

Если говорить о промышленных предприятиях, здесь тоже есть свои ограничения. Например, расположение новых предприятий на территории, отведенной под жилую застройку, просто невозможно. Так как предприятия выделяют продукты обработки в виде газообразных вредных веществ, отравляющие все живое через дыхание, то у каждого завода есть так называемая санитарно-защитная зона. Владелец должен иметь это в виду. При необходимости продать смежный участок и выбрать более подходящую территорию.

По России созданы центры, информирующие граждан по вопросам ПЗЗ, а также в любом МФЦ. В них можно узнать прогнозы на строительство инфраструктуры районов: больницы, детские сады, школы. Это может определить решение граждан о покупке недвижимости в определенном районе.

Все вышесказанное помогает риэлтору оценить и растолковать клиенту его права и возможности относительно определенного земельного участка. А также, грамотно объяснить какая категория и вид разрешенного пользования рассматриваемого участка сейчас есть и как изменить статус земли под индивидуальное жилищное строительство, если это необходимо. Это поможет людям спокойно строить долгосрочные планы на будущее.

Статья написана по материалам сайтов: legalacts.ru, pravozhil.com, realtshcool.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector