+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Когда ипотека станет доступной

Не успела закончиться глобальная экономическая депрессия, как в России вновь зазвучали голоса, призывающие сделать ипотечное кредитование доступным для широких слоев населения. Появилась даже очередная программа развития ипотечного кредитования, рассчитанная на 20 лет. Только вот вопрос, насколько реальна эта программа и что необходимо, чтобы ипотека стала действительно доступной.

Для начала нужно сказать, что подразумевается под доступной ипотекой. Во-первых, доступный ипотечный кредит – это такой кредит, что банк согласится выдать его большей части потенциальных заемщиков, а большая часть заемщиков, обдумав условия кредита и взвесив все за и против, согласится с предлагаемым банком условиями.

Каковы требования банка к заемщику?

Во-первых, адекватный залог. Учитывая, что цены на недвижимость в последние сильно колебались, вряд ли какой-нибудь банк согласится выдавать кредит, если стоимость залога не будет превосходить сумму кредита хотя бы на четверть. То есть минимум 20% стоимость жилья заемщик должен оплатить самостоятельно. Легко догадаться, что при таком подходе из числа заемщиков сразу исключаются все молодые семьи, которые практически не имеют сбережений. Такие семьи могут вступить в ипотечную программу только в том случае, если за них кто-то поручится, или если им окажет помощь государство. Но государство может оказать помощь только некоторым категориям граждан.

В-третьих, уровень доходов требуемых от заемщика. Именно потому, что доходы большинства потенциальных заемщиков не удовлетворяют требованиям банков, ипотечное кредитование оказывается недоступным для большинства населения России. Однако, требуемый банком уровень доходов заемщика не является независимой величиной, он определяется ежемесячным платежом по кредиту и должен быть минимум в 2-3 раза выше, чем платеж. А сам ежемесячный платеж определяется суммой кредита, сроком кредита и процентной ставкой. В настоящее время доходы средней семьи в России примерно в полтора-два раза ниже, чем необходимо для получения ипотечного кредита. Так например, чтобы купить двухкомнатную квартиру в Казани в кредит на 10 лет семья должна иметь доход около 60.000 рублей в месяц, что примерно в 2 раза больше среднего дохода семьи в Татарстане. (Если в семье работают двое, то доход семьи в районе 34 т.р.)

За счет увеличения срока кредитования до 30 лет квартира уже становится доступной для средней семьи, но на оплату ипотеки будет уходить половина дохода. И лишь за счет сокращения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых можно добиться однозначной доступности ипотечного кредита.

Можно, конечно, добиться доступности кредитования под залог недвижимости за счет роста средних доходов населения, но опыт последнего десятилетия говорит, что рост доходов сопровождается столь же быстрым удорожанием жилья. Поэтому при существующих процентных ставках и сроках кредитования сделать ип-ку доступной можно лишь за счет коренной модернизации системы жилищного строительства. А в это как-то не верится.

Поэтому данный вид кредита станет доступным только тогда, когда упадут процентные ставки, а для этого нужно замедление инфляции в России, снижение процентных ставок Центральным банком и появление в экономике длинных и дешевых денег. Если первые два пункта относительно легко выполнить, то с последним существуют большие проблемы, поскольку в России нет длинных денег даже для финансирования развития производства. Поэтому деньги в ипотеку могут прийти только из-за границы. Это вполне реальный путь, но необходим более высокий кредитный рейтинг страны и открытость банковской системы…

Но остается вопрос, согласится ли потенциальный заемщик на условия банка. Во-первых, в нынешних условиях аренда квартиры стоит меньше, чем платеж по ипотечному кредиту, поэтому выгоднее жить в съемной квартире и копить деньги, чем связываться с ипотекой. Дело в том, что залоговый кредит всегда связан с дополнительными расходами, основным из которых является страхование квартиры.
Но и это еще не все. Условия ипотечных кредитов настолько тяжелы для заемщика, что задержка зарплаты на месяц или увольнение вполне могут лишить его квартиры. Точно также заемщик потеряет свое имущество в случае инвалидности или длительной болезни. А поскольку риск остаться без работы или тяжело заболеть в течение срока кредитования приближается к 100%, если срок кредитования составляет лет 30, то рациональный заемщик откажется от подобного кредита. И только если будет полностью перестроена система социального страхования и система защиты от безработицы, возникнет шанс на реальную доступность ипотеки. Т.е. ипотека станет приемлема, если пособие по безработице будет получать каждый безработный и его величина будет близка к его предыдущей зарплате.

Единственное оправдание существованию ипотеки в России с точки зрения рационального потребителя – риск того, что недвижимость в будущем будет очень быстро дорожать, и он не сможет накопить денег для покупки квартиры. В этом случае покупка недвижимости в кредит – это спекулятивные инвестиции, поскольку потребитель покупает не то, что ему необходимо, а планирует расплачиваться с банком за счет продажи сильно подорожавшей недвижимости.

Видите, сколько всего нужно для доступности ипотеки! И денежный рынок, на котором есть длинные деньги, и социальные гарантии, и удешевление строительства, и доверие к государству… Так что можно сделать вывод, что вряд ли мы доживем до доступности ипотеки, особенно учитывая неудачность социально-экономических реформ, проводившихся в России в последние 10 лет.

Доступная ипотека

Ипотечные кредиты стали доступнее. Об этом свидетельствуют данные доклада Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Согласно опубликованным данным, в октябре 2017 года рост рынка ипотеки продолжился. В целом эксперты отмечают сейчас благоприятный период для покупки недвижимости.

По официальным данным, опубликованным в докладе Агентства ипотечного жилищного кредитования, в октяб­ре этого года выдано на 25% больше ипотечных кредитов в денежном эквиваленте, чем в прошлом, — 700,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,29 трлн руб­лей. Данный показатель на 16% выше уровня прошлого года в количественном измерении.

Это интересно:  Ооо может не иметь печать

В октябре рост рынка ипотеки продолжился: выдано более 115 тыс. кредитов на 210–230 млрд руб­лей. Ежемесячные темпы роста пятый месяц подряд держатся на уровне 40% и более, а в октябре выросли до 70–80%, говорится в докладе АИЖК о предварительной оценке рынка в октябре 2017 года.

Дело в том, что с 1 июля этого года в силу вступил первый пакет поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором определены новые требования к минимальному размеру уставного капитала строительных компаний (от 2,5 млн до 1 млрд руб­лей в зависимости от площади строящихся объектов), договору поручительства (поручитель несет солидарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств) и компенсационному фонду, при этом застройщик должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м.

Также обязательно наличие денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете компании-застройщика и отсутствие обязательств по кредитам.

На вторичном рынке цены снижаются медленнее, чем в новостройках, так как частные продавцы порой предпочитают снять квартиру с продажи, нежели снизить цену, не­смотря на то что на вторичный ры­нок серьезно давят объемы вводи­мых новостроек.

Крупные застройщики сумели сори­ентироваться в условиях изменения законодательства. Зафиксированному росту числа сделок в долевом строительстве способствует появление на рынке доступного жилья, считают эксперты.

Как сообщил «Из­вес­тиям» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, многие застройщики уже адаптировались к новым условиям и стали выводить на рынок проекты по достаточно низким ценам.

В целом снижению цен на жилье способствуют как минимум два фактора: доступность ипотеки и рекордное снижение ставок. На сегодняшний день базовая ставка на первичном рынке недвижимости начинается от 9%.

«Однако по факту в московских новостройках представлены многочисленные субсидируемые программы застройщиков и банков, ставка по которым начинается от 6% годовых. Таким образом, сейчас можно приобрести квартиру в кредит по ставке, всего в два раза превышающей уровень инфляции», — отметила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Как отмечают специалисты ГК «Гранель», за десять месяцев 2017 года продажи выросли на 40%. Главной движущей силой такой динамики стало снижение ипотечных ставок, рассказал «Из­вес­тиям» директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

По его словам, в связи с понижением ключевой ставки ЦБ наблюдается снижение ставок по ипотеке по всем банкам. К примеру, Сбербанк предлагает своим клиентам с зарплатными картами Сбербанка ставку 9,4% годовых. «ВТБ24» для своих зарплатных клиентов предоставил возможность уменьшить размер собственных средств до 10% от стоимости квартиры. Россельхозбанк предлагает своим зарплатным клиентам, которые берут ипотеку более 3 млн руб­лей, ставку в 9,1% годовых.

«Тем, кто хочет взять квартиру в ипотеку, но не имеет первоначального взноса, Металлинвестбанк предлагает программу без первоначального взноса — 0% от стоимости квартиры», — отметил Рустам Арсланов.

— С января по сентябрь в продажу вышло 17 комплексов с апартаментами и 48 с квартирами (в сумме 65). Для сравнения: за весь 2016 год рынок пополнился 66 проектами, — пояснила «Из­вес­тиям» управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

При этом предложение остается высококонцентрированным. На долю крупнейших девелоперов Москвы приходится 68% продаж по ДДУ. Среди них такие группы компаний, как «ПИК», «ПСН» и «ЛСР» и другие.

Потенциальному покупателю есть из чего выбирать, на рынке представлено жилье всех классов — от люкса до эконома. Однако есть и новые направления. Как пояснил «Из­вес­тиям» генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, тенденция рынка последних лет, которая продолжилась и в 2017 году, — вывод в массовом порядке на рынок малогабаритных квартир-студий и квартир-капсул (площадью 18–20 кв. м) с низкими бюджетами.

— При этом удельная стоимость, т. е. цена за 1 кв. м в таких квартирах, — самая высокая в проекте. Это тревожный фактор, поскольку в погоне за продажами никто не задумывается о комфорте проживания в таких квартирах в будущем, — отметил Роман Сычев.

— Да и сами покупатели стали более требовательными не только к качеству жилья, но и к организации придомового пространства, благоустройству, транспортной доступности проектов, архитектуре, планировкам и, самое главное, к комфорту проживания, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Основные сложности на рынке сейчас связаны с изменениями в законодательстве, которые происходят на фоне роста затоваривания рынка: начало работы компенсационного фонда, заявленный переход от ДДУ к проектному финансированию. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от конкретных сроков и условий перехода на новую схему финансирования проектов. Однако, учитывая то, что переход будет не резкий, а в течение ближайших трех лет, застройщики постараются вывести максимальное количество запланированных проектов до изменений закона. Это приведет к росту объема предложения, который и так сегодня демонстрирует рекордные показатели. Если говорить о спросе, то основным его драйвером останется дешевеющая ипотека.

Эксперты прогнозируют дальней­шее снижение ипотечных ставок. Хотя уже сейчас на рынке сложились доста­точно комфортные условия для покуп­ки жилья.

Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок. Хотя уже сейчас на рынке сложились достаточно комфортные условия для покупки жилья.

— Это значит, что не нужно торопиться и стремиться осуществить покупку во что бы то ни стало. Оснований для спешки нет — более того, тренд на снижение сохраняется. Цены достигнут дна примерно к 2020 году, после чего стабилизируются у новых отметок. Однако специально выжидать, пока они достигнут минимальной отметки, тоже не стоит. Многие застройщики уже адаптировались к новым условиям и выводят на рынок проекты по очень привлекательным ценам, в черте МКАД немало предложений с ценой 100 тыс.–140 тыс. руб­лей за 1 кв. м — как раз к такому уровню цен рынок должен прийти через несколько лет. Поэтому стоит в спокойном режиме мониторить рынок и, если найдется подходящее предложение, выходить на сделку, — рассказал «Из­вес­тиям» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Это интересно:  Замена водосчетчиков в 2019 году

На цены в итоге может повлиять и то, что скоро рынок недвижимости ждут очередные законодательные потрясения. По поручению Владимира Путина в России будет постепенно ликвидировано долевое строительство.

По данным руководителя Минстроя Михаила Меня, на данный момент в стране насчитывается 830 «недостроев». До конца 2017 года должны быть сданы 140 таких объектов, еще 187 из них планируется завершить в 2018 году. Для 227 из таких домов сроки ввода в эксплуатацию пока не определены. Вместо оплаты жилья гражданами на этапе строительства глава государства поставил задачу ввести на стройках проектное финансирование с привлечением банков. Переход к новой системе может быть совершен после 1 июля следующего года, когда вступят в силу более высокие, чем сейчас, требования к застройщикам.

Всем по 7: когда ипотека станет дешевле

До 7% годовых должна снизиться ставка по ипотечным кредитам в России. Когда это произойдет и как изменится рынок недвижимости?

Доступное жилье — эта фраза вместо рекламного лозунга должна стать реальностью для большинства россиян, такую задачу поставил президент Владимир Путин. В своем Послании он обозначил три ключевых направления: рост доходов, увеличение предложения на рынке недвижимости, снижение ставок по ипотечным кредитам.

Закон об ипотеке вступил в силу почти 20 лет назад — в 1998 году. С тех времен, конечно, многое изменилось. В 2001-м по всей России было выдано всего 4 тысячи жилищных кредитов. Больше половины займов выдавались в валюте, а ставка в некоторых банках доходила до 30%. А вот итоги 2017-го: число выданных кредитов перевалило за миллион, средневзвешенная ставка в рублях к декабрю опустилась ниже 10%.

Теперь президент устанавливает в качестве ориентира новый показатель: 7%. И значение фантастикой не кажется, если вспомнить динамику снижения ключевой ставки Центробанка. Еще в начале 2017-го она держалась на уровне 10%, но за год ЦБ снижал ее шесть раз. В результате ставка уменьшилась больше чем на 2 процентных пункта. И ралли продолжается.

С 12 февраля уже этого года — еще минус 25 базисных пунктов, причем взаимосвязь здесь прямая: вслед за регулятором ставки меняют и коммерческие банки.

«Мы видим, что уровень ставок в районе 8% будет достижим уже в конце этого года, а на горизонте 2 лет на рынке появятся ставки в районе 7%. В целом финансовая система России стала менее чувствительна к внешним шокам и в меньшей степени зависит от внешней конъюнктуры, поэтому даже при изменении макроэкономической ситуации, внешнеэкономической ситуации, мы видим, что предпосылки для снижения ставок по ипотеке сохранятся», — комментирует Артем Федорко, председатель правления АКБ «Российский капитал».

Ипотека постепенно становится все более прочным и привычным инструментом на рынке недвижимости. Если в 2016 году каждая четвертая квартира приобреталась с использованием такого кредита, то в 2017-м — уже каждая третья. Причем на первичном рынке с помощью ипотечных программ продается больше половины жилья.

Тенденцию подтверждают и итоги января: за первый месяц года уже выдано 78 тысяч кредитов на общую сумму в 148 миллиардов 300 миллионов рублей.

«Потенциал огромный, мы только в начале пути, за 2017 год ипотечный рынок выдал 2 триллиона рублей, в этом году мы видим и прогнозируем рост на минимум 25% до 2,5 триллиона рублей, а если ставки еще будут снижаться, то это будет уровень в 2,75 триллиона рублей», — считает Ирина Асланова, заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит».

Ставки ставками, кредиты кредитами, но чтобы купить новую квартиру, нужно ее еще найти. Доступность жилья должно обеспечить предложение на рынке. В прошлом году жилищные условия в России улучшили три миллиона семей. Задача, которую Владимир Путин поставил в своем послании, — выйти на уровень в 5 миллионов. Для этого нужно ежегодно строить 120 миллионов квадратных метров, тогда как в последние несколько лет строят порядка 80 миллионов. Но стоит отметить: эти объемы вдвое больше показателей начала двухтысячных, выше рекордов советского времени.

В Минстрое говорят: новая задача — амбициозная, но решаемая. «Если ключевая ставка Центробанка будет снижаться поэтапно, что мы сейчас и наблюдаем, то выход на больший объем строительства жилья – а это вещи взаимосвязанные – мы планируем к 2025 году. То есть, по результатам 2024 год есть шанс выйти на объем порядка 120 миллионов квадратных метров жилья», — пояснил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Основные драйверы роста на рынке недвижимости — Москва, Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург. С учетом заявленных программ развития инфраструктуры и комфортной городской среды другие регионы тоже должны нарастить объемы строительства.

И еще одна важная реформа призвана защитить средства россиян, которые вкладываются в строительство. В ближайшие три года договоры долевого участия заменят проектным финансированием. Это не значит, что квартиры нельзя будет купить на стадии строительства, но деньги поступят застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию, а до этого будут храниться на специальных счетах. Минфин уже разрабатывает механизм их защиты на максимальную сумму до 10 миллионов рублей.

Президент поручил сделать ипотеку доступной для каждой второй семьи к 2025 году

К 2025 году ипотека должна стать доступной для 50% российских семей, а число семей, ежегодно улучшающих жилищные условия при помощи ипотеки, вырасти до 2 млн. Такое поручение дал президент Владимир Путин президиуму совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам совместно с ЦБ и АИЖК. По мнению экспертов, необходимые инструменты уже существуют и реализуются, а сам рынок ипотеки имеет потенциал для развития.

Это интересно:  Бюджетный процесс в муниципальных образованиях

По данным Банка России, за 11 месяцев 2017 года было выдано 935,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн руб. Это на 34% больше в денежном выражении, чем за такой же период прошлого года. Основная причина роста объемов выдачи кредитов – снижение ставок. Средние ставки снизились c 12,5% в 2017 году до 9,5% на начало 2018 года.

Для дальнейшего снижения ставок и кратного увеличения объема выдаваемых кредитов необходимо перевести рынок в электронный формат (электронная закладная) и сформировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг, привлечь в ипотеку дополнительные ресурсы, в том числе пенсионные и страховые накопления, сообщили в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

При этом отдельные механизмы, необходимые для того, чтобы сделать ипотеку более доступной для населения, закладываются или же работают уже сейчас. Так, закон об электронной ипотечной закладной был подписан в ноябре прошлого года, применяться она будет с 1 июля 2018 года. Ожидается, что переход в онлайн-среду снизит издержки на выдачу и сопровождение ипотечных кредитов, а заемщиков избавит от лишних действий при оформлении ипотечного кредита.

Другой инструмент — однотраншевые ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК в рамках «Фабрики ИЦБ», разработанной Агентством по поручению президента в 2016 году. Объем выпущенных облигаций по итогам 2017 года составил более 100 млрд руб. Такой механизм позволит стандартизировать ипотечные ценные бумаги по уровню риска, что в перспективе будет способствовать снижению среднерыночной ставки, говорил ранее старший вице-президент банка ВТБ Андрей Сучков.

По данным социологов, россияне заинтересованы в новом жилье. Как следует из опроса населения, проведенного ВЦИОМ, 45% российских семей хотят улучшить свои жилищные условия, в первую очередь, по причине стесненности. В рыночных условиях ипотека является основным инструментом приобретения жилья. По данным опросов, доля тех, кто рассматривает приобретение жилья с ипотекой, среди всех граждан, собирающихся покупать жилье в ближайшие 5 лет составляет более 70%.

Задача повысить к 2025 году до 50% долю семей, для которых доступна ипотека, не выглядит запредельно амбициозной, а является продолжением существующего тренда, полагает замгендиректора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. При этом, по его мнению, два основных инструмента повышения доступности ипотеки для граждан — это ставка и срок кредита. Сейчас средние ставки по рынку составляют чуть более 9%, а к 2020 году, при консервативном сценарии, текущей динамике инфляции и заявленной процентной политике, они будут ниже 8%, прогнозирует эксперт.

«Снижение ставки и повышение срока выдаваемого кредита обеспечит для заемщика снижение ежемесячного платежа, что ведет к увеличению числа людей, которые способны привлекать ипотеку на стандартных условиях, без каких-либо рисков – пониженного первоначального взноса, завышенного соотношения платежа к доходу, — говорит Солнцев. — И если цены на жилье будут расти примерно с той же скоростью, что и номинальные зарплаты, то примерно к 2020 году доля таких семей с 35% возрастет примерно к 50%». В то же время ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг и электронный формат ипотеки также являются вспомогательными средствами, ведущими к повышению доступности ипотеки.

В целом, если посмотреть историю развития рынка ипотеки, можно увидеть, что из нишевого продукта для людей с высокими доходами она стала массовым механизмом улучшения жилищных условий. По информации АИЖК, сегодня ипотеку берут молодые люди в возрасте до 30 лет, а реальной средний срок кредита составляет всего 7 лет. И если в начале 2000 годов ипотека была доступна не более чем 5% семей, то к 2016 году этот показатель увеличился до 33%.

Как считает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов, для выполнения поручения должны быть соблюдены два условия — облегчение условий ипотеки и рост благосостояния российских семей. Эксперт считает задачу, поставленную президентом, вполне выполнимой. Одновременно у Правительства есть основания планировать рост экономики и благосостояния граждан.

Рынок ипотеки в России имеет значительный потенциал развития. Доля ипотечной задолженности в ВВП составляет около 5% (в развитых странах 40-80%), отмечают в АИЖК. Помимо этого, развитие рынка ипотеки не приведет к появлению так называемого «пузыря», так как рост платежеспособного спроса на жилье будет поддержан существенным увеличением объемов ввода жилья — до 120 млн квадратных метров к 2025 году. «Кроме того, продолжает улучшаться качество ипотечного портфеля на балансах банков. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 декабря 2017 г. снизилась до 2,3% (годом ранее — 2,84%)», — заявили в организации. Помимо этого, ограничение высокорискового кредитования (с первоначальным взносом менее 20%) в перспективе будет способствовать росту качественного ипотечного портфеля, говорят в агентстве.

Статья написана по материалам сайтов: iz.ru, realty.vesti.ru, www.gazeta.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector