+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Корректировка на разрешенное использование земельного участка

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Задавайте корректно вопросы.

Какое разрешенное использование оцениваете?

Если нет аналогов отказывайтесь от метода сравнительных продаж.

Считайте НЭИ и у Вас все получится.

По другому нельзя, т.к.:

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка

0,27 Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы 5.3 0,05 0,09 0,07 Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов 5.4 0,25 0,65 0,45 Обустройство мест для игры в гольф или осуществления конных прогулок, в том числе осуществление необходимых земляных работ и вспомогательных сооружений 5.5 0,04 0,12 0,08 Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.

Поправка на вид разрешенного использования земельного участка

Итак, в зависимости от содержания ПЗЗ изменение ВРИ участка может проходить как без слушаний, так и с ними. В зависимости от этого существуют нюансы в составлении заявления.

Пример сведений ГКН в виде кадастровой выписки (форма КВ.1)

Необходимые документы, их подача и рассмотрение

Для решения вопроса через Росреестр и подведомственный ему ГКН (Государственный кадастр недвижимости) подается заявление об учете изменений. Такое заявление может быть подано как непосредственно в местное отделение Росреестра, на его сайт или через МФЦ.

Стандартная форма заявления заполняется самим собственником.

Корректировка на вид разрешенного использования для земельных участков

Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

Кроме того, рекомендуем для регионов, где суды взялись подробно разбирать отчеты и давать некорректные замечания, входя в процесс сразу ходатайствовать о назначении судебной экспертизы на установление стоимости, имея уже пару ответов (чтобы был выбор) от компаний, которые готовы ее провести. Соответственно судебный эксперт даст сопоставимый результат оценки. Практика показывает, что судьи в целом намного лучше относятся к судебной экспертизе и в редких случаях подвергают ее самостоятельной критике.

ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. 102 ПРИЛОЖЕНИЕ 2. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ АНАЛИТИЧЕСКИХ МАТЕРИАЛОВ, ПРОАНАЛИЗИРОВАННЫХ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ СБОРНИКА 106 3

5 ВВЕДЕНИЕ В настоящем сборнике представлены: — корректировочные данные, определенные на основании изучения рынков куплипродажи и сдачи в аренду недвижимости, машин и оборудования, НМА; — расчетные рыночные данные, используемые при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке различных объектов; — отдельные отрывки из отчетов по оценке, ориентированные на раскрытие техники применения рыночных данных; — примеры использования табулированных рыночных данных по проведению корректировок стоимости и арендной ставки различных объектов.

1,00 Размещение объектов недвижимости, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.0 или 4.0, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вред окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны, а площадь земельных участков под названными объектами не превышает 20% от площади территориальной зоны, в которой разрешена жилая застройка, предусмотренная видами разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.6 2.7 0,77 0,89 0,83 Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека.
При этом, в соответствии с п/ 19 ФСО №1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Законодательство об оценочной деятельности возлагает на Оценщика обязанность по анализу используемой информации.

0,33 Размещение космодромов, стартовых комплексов и пусковых установок, командно-измерительных комплексов, центров и пунктов управления полетами космических объектов, пунктов приема, хранения и переработки информации, баз хранения космической техники, полигонов приземления космических объектов, объектов экспериментальной базы для отработки космической техники, центров и оборудования для подготовки космонавтов, других сооружений, используемых при осуществлении космической деятельности 6.10 Размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов либо передачи веществ.

23 Москва. Права аренды. Масштабный эффект для ППА ЗУ торгового и производственного назначения. Торговое назначение (ППА) Рисунок 8. Масштабный эффект для ППА ЗУ в Москве Таблица 12. Легенда: красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости от *,* до *,* раз.
салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости до *,* раза

24 Таблица 12. Москва.

Сборник преследует, в основном, три цели: — представление в едином сборнике последних данных по исследованиям рынков и обоснованиям рыночных корректировок стоимости и арендной платы для отдельных объектов; — ознакомить заинтересованных лиц со значениями расчетных корректировок в формульном и табулированном виде; — ознакомить практикующих специалистов с примерами практического применения расчетных корректировок; Сборник может представлять интерес для практикующих оценщиков, специалистов экономического профиля, студентов и аспирантов соответствующих специальностей. Сборник СРК-2014 является продолжением «Сборников расчетных данных для оценки и консалтинга» (СРД), расширяющим и заимствующим отдельные данные, приведенные в СРД. Для снижения трудоемкости оценочных работ целесообразно параллельное применение сборников СРК и СРД.

Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка оценка

Корректировка на разрешенное использование

в межогородное сезонье, когда нет в инете объявлений садов/огородов я просто выезжал на дачное хозяйство, находил бухгалтера, она давала мне телефоны старушек желающих продать свой огородик. просто старушки не пользуются интернетом и не особо пользуются газетами, т.к. все объявления платные — вот они и идут в правление по старинке.

у меня немного хуже ситуация — участки вдоль трассы для расширения трассы.

Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка оценка

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости.

Новости

С начала 2015 года суды общей юрисдикции в ряде регионов начали «закручивать гайки» и высказывать собственную развернутую позицию относительно качества отчетов об оценке. Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми. Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования.

В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2015 года. Замечания судов практически полностью сконцентрированы на аналогах (не описаны, недостоверно описаны, не учтены характеристики, некорректно внесены поправки), укрупненно их можно представить следующими пунктами, к которым НП «СРОО «Экспертный совет» предлагает свои рекомендации по усилению отчета об оценке.

Это интересно:  Должностная инструкция преподавателя дополнительного образования

Обратите внимание, что рекомендации относятся к типичной оценочной ситуации – они могут быть использованы в конкретном отчете об оценке, если у Оценщика по результатам анализа специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры нет оснований считать иначе.

Замечание 1. Не учтено разрешенное использование объектов аналогов, вместо этого оценщиком используется «функциональное назначение» земельных участков. Судья апеллирует к утвержденным видам разрешенного использования (ВРИ) и указывает, что при этом нет корректировки на различия в по видам использования.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – в разделе анализа рынка отчета об оценке представить информацию о том, что ВРИ не является в чистом виде ценообразующим фактором по следующим причинам.

1.1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. Дополнительные комментарии можно посмотреть здесь .

1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих сайтов):

  • realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
  • www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
  • www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
  • irr . ru – населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.

1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.

Замечание 2. Не учтено наличие объекта недвижимости (как важной характеристики) на оцениваемом земельном участке (указание на нарушение п.4 ФСО№3).

Рекомендации по усилению отчета об оценке: целесообразно привести цитату из ФСО7 п. 20 (или ссылку на этот пункт), согласно которому «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный , предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.»

Замечание 3. Нет идентифицирующих сведений аналогов, поэтому невозможно проверить местоположение, площадь и другие характеристики. Нет кадастровых номеров аналогов, поэтому нельзя получить информацию о характеристиках и сделках.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: в отчете об оценке указать, что в отношении объектов-аналогов в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1 и ФСО №7:

  • Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
  • Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

« б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому».

« а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке » .

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

В части проверки достоверности информации – см. ниже.

Замечание 4. Расхождения по площади и по местоположению – нет анализа сопоставимости, нельзя признать аналогами.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: согласно вышеуказанным требованиям законодательства (см. п.2 настоящих Рекомендаций) в части применения сравнительного подхода отсутствуют требования по анализу сопоставимости.

При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Можно порекомендовать включать в отчет об оценке информацию, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (например, земельных участков коммерческого назначения, либо земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости) и сопоставимы по ценообразующим факторам. В частности, имеют единый состав ценообразующих факторов (можно их перечислить).

В замечаниях суда также иногда указывают, что объекты сильно разнятся по площади и местоположению. В таком случае в отчете можно указать, что площадь объектов-аналогов находится в таком-то диапазоне, что относится к одному сегменту рынка.

Относительно схожести местоположения можно привести п. 11 б) «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». То есть в отчет можно внести информацию, что территории расположения объектов аналогов схожи по своим экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Замечание 5. Корректировка на площадь на основании таких-то публикаций Власова А.Д. – не соответствует назначение, устаревшее исследование.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – возможны следующие варианты решения:

5.1. Показать, что, несмотря на то, что исследование было сделано давно и по другому сегменту (другому региону, другому ВРИ), сегменты, к которым относятся аналоги и объект оценки, сопоставимы по критерию относительного влияния площади объекта на его стоимость, равно как и относительное влияние на стоимость практически не изменяется в течением времени, поэтому имеющимися отличиями можно пренебречь.

5.2. Воспользоваться другими источниками для внесения корректировки на площадь.

Это интересно:  Купили квартиру как переоформить квитанции

5.3. Сделать самостоятельные расчеты, построив собственную зависимость.

5.4. Обосновать корректировку на площадь экспертным методом с учетом требований ФСО.

5.5. Использовать аналоги из одного сегмента, не требующего внесения корректировки на стоимость единицы сравнения.

Замечание 6. В источниках информации нет данных, подтверждающих характеристики (например, распечатки не содержат информацию о рельефе, доступности, ограничений и обременений, категории, виде разрешенного использования, сведений о доступе к подключению). Не приведена ссылка на достоверные источники, из которых была взята информация об аналогах.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – в соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; а также принципа однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, также указаны в ФСО № 3.

В п. 10 ФСО № 3 указано, что «в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».

При этом, в соответствии с п/ 19 ФСО №1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Законодательство об оценочной деятельности возлагает на Оценщика обязанность по анализу используемой информации. Так, в п. 19 ФСО № 1 указано, что «Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы».

Самым распространенным методом, применяемым всеми оценщиками для проверки информации, указанной в объявлениях в сети Интернет, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществил проверку информации, используемой в отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности. Неосуществление указанных выше действий Оценщиком привело бы к нарушению основных принципов оценки.

Можно предложить указывать в качестве источника информации по характеристикам аналогов (например, рельеф, форма, обеспеченность коммуникациями) результаты визуального осмотра.

В целом можно рекомендовать усилить работу с аналогами, чтобы они были полностью описаны по всем ценообразующим факторам, при этом информация имела максимально достоверный характер. Необходимо учесть, что ценообразующие факторы (содержание, значения и степень влияния на стоимость) должны быть одинаково описаны по тексту всего отчета об оценке в блоках описания объекта оценки, анализа рынка, описания объектов-аналогов и внесения корректировок. Стоит обратить внимание, что в настоящий момент все отчеты, направляемые в комиссию по оспариванию, размещаются в фонде данных Росреестра, где можно проанализировать аналоги, используемые оценщиками в данном регионе.

Можно предложить вставить в отчет об оценке следующую формулировку:

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях для выполнения требований п. 19 ФСО №1 в части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации Оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

Кроме того, рекомендуем для регионов, где суды взялись подробно разбирать отчеты и давать некорректные замечания, входя в процесс сразу ходатайствовать о назначении судебной экспертизы на установление стоимости, имея уже пару ответов (чтобы был выбор) от компаний, которые готовы ее провести. Соответственно судебный эксперт даст сопоставимый результат оценки. Практика показывает, что судьи в целом намного лучше относятся к судебной экспертизе и в редких случаях подвергают ее самостоятельной критике. В качестве итогового результата суд, как правило, принимает результат судебной экспертизы.

Это путь несколько повышает затраты заказчика, но в ряде регионов является очень эффективным.

Корректировка на разрешенное использование земельного участка

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

– объект не является уникальным;

– информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

– факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

– спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

2. Денежные корректировки:

– абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

– относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Это интересно:  Госуслуги снилс уже зарегистрирован что делать

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов [5, с. 293]. Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

В учебнике «Оценка недвижимости» (авторы: Грязнова А.Г. и Федотова М.А.) дано описание следующих методов расчета корректировок:

– методы, основанные на анализе парных продаж;

– экспертные методы расчета и внесения поправок;

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. [4, с. 191].

Величину поправки рекомендуется рассчитывать как среднее значение по нескольким парным продажам. [7, с. 125].

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти [7, с. 126].

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности – линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы – качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

– изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

– сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

– сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

– согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект [6, с. 261].

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты – аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу [7, с. 134]:

,

где di – вес каждого аналога;

j – количество аналогов (от 1 до j);

ki – количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Статья написана по материалам сайтов: ins-help.ru, srosovet.ru, applied-research.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector