+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка приватизированной квартиры риски что проверить

Что такое приватизированная квартира?

Если вы собираетесь приобретать квартиру, прежде всего, стоит убедиться, что она не приватизирована. Приватизацию квартиры бесплатно можно было оформить до 2010 года. Чем грозит покупка приватизированной квартиры и какие «подводные камни» у такой сделки, мы разберем в данной статье.

Приватизированная квартира – эта квартира, которая бесплатно передана в собственность граждан Российской Федерации.

Ваши преимущества после покупки:

  1. Вы можете распорядиться своей квартирой по своему усмотрению – продать, сдать, завещать или подарить.
  2. В приватизированной квартире вы становитесь владельцем определенной суммы денег, за которую можете продать это имущество.
  3. Продав приватизированную квартиру с доплатой, вы можете улучшить свои жилищные условия.
  4. Если ваш дом находится в очереди на расселение, владельцы приватизированных квартир получают квартиры лучшего качества, чем те, кто не оформил свою квартиру в собственность.

Какие риски существуют при покупке приватизированной квартиры?

Прежде всего – и это самое главное – риск потерять данную квартиру (признание всех сделок с ней недействительными). Для того чтобы этого не случилось, необходимо обратить внимание на тех, кто приватизировал данную квартиру и тех, кто имел право пользования:

  • Если право пользования квартирой – у несовершеннолетнего ребенка, то для любых сделок с такой квартирой необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Если данное разрешение у вас отсутствует, сделку в будущем могут отменить.
  • Если член семьи решил отказаться от приватизации, он должен сделать это письменно. Если у вас на руках нет письменного отказа – лицо, не включенное в приватизацию, может требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок и покупка вами такой квартиры может оказаться среди этих сделок.
  • Помните, что нарушение права лица на участие в приватизации – самое частое основание для признания сделок с недвижимостью недействительными: рекомендуем перед покупкой квартиры всё тщательно проверять.

Что необходимо проверить при покупке приватизированной квартиры:

  1. Проследите, чтобы у вас на руках были письменные отказы всех членов семьи от приватизации, а также согласие собственников на приобретение квартиры. Обратите внимание: все владельцы квартиры прописаны в справке об оценочной стоимости из БТИ.
  2. Выясните наличие у продавца несовершеннолетних детей или же людей, которые находятся в заключении и могут внезапно вернуться, требуя права на приватизированную квартиру.
  3. Проверьте, есть ли у продавца регистрация брака: ваша будущая квартира вполне может оказаться совместно нажитым в браке имуществом, продавец оформит сделку, квартира перейдет в ваше пользование, а «вторая половина» придет судиться с вами по поводу квартиры – и в итоге отсудит жилье.
  4. Проверьте адекватность продавца — вам потребуются справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
  5. Паспорт продавца необходимо проверить на отсутствие помарок, вклеек, подчисток и всего остального, и посмотреть на срок действия документа.
  6. Проверьте документы на недвижимость, особенно документ-основание для возникновения права собственности: при составлении договора в простой письменной форме все исправления официально закрепляют печатью и подписью нотариуса, подчисток в документе быть не должно.
  7. Помимо вопроса с несовершеннолетними детьми, у продавца могут быть внебрачные дети, а это отследить еще сложнее, чем первое.
  8. Вопрос о правильности проведения приватизации помогут решить в ЖЭУ, разъяснив вам, не осталось ли других собственников квартиры, которые желают предъявить свои права.
  9. Проверьте, не является ли квартира залоговым имуществом и не была ли она продана ещё вчера.

Покупка приватизированной квартиры несет в себе многие риски. Если Вы всё-таки решились купить такую недвижимость – пройдите все необходимые процедуры, чтобы в будущем быть совершенно спокойным и уверенным собственником приватизированного жилья.

Что нужно проверить чтобы уменьшить риски при покупке приватизированной квартиры?

Согласно законам Российской Федерации, продаже и обмену может подлежать как приватизированное жилье, так и неприватизированное.

Приватизированная недвижимостьэто переданная безвозмездно государством во владение гражданам Российской Федерации на основании имеющихся на руках документов о регистрации на данной жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Переход прав при покупке приватизированной квартиры

Продажа приватизированной или муниципальной квартиры сопряжена с передачей в собственность не только фактических квадратных метров, но и прав собственности на них.

Это интересно:  Вопрос о социальной пенсии

Если в сделке купли-продажи участвует приватизированное жилье, то новый владелец становится полноправным хозяином квартиры, которая будет находиться у него в собственности.

Если в сделке принимает участие неприватизированное жилье, то и ограниченные права собственности вместе с квартирой переходят новому владельцу – он становиться нанимателем квартиры на основании договора о социальном найме.

Надо ли приватизировать купленную квартиру?

Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью. Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.

Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.

В приватизированной квартире собственник вправе прописать по своему усмотрению любых лиц, не согласуя этот вопрос с представителями местных органов власти.

Собственник жилья так же может по своему усмотрению и без дополнительного согласования с контролирующими органами сдать квартиру в аренду.

При этом он обязан платить налог в размере 13% государству от получаемой прибыли.

Согласно вступившему в 2014 году в силу закона о налоге на недвижимое имущество, собственники жилья обязаны платить налог исходя из его стоимости.

Собственники квартир платят так же и за капитальный ремонт зданий, в которых находятся их квартиры. До приватизации эта статья расходов лежала на городских и муниципальных властях. Для семей, имеющих минимальный доход такие расходы могут стать слишком высокими.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Как купить?

Далее рассмотрим схему, которая поможет приобрести приватизированную квартиру:

  1. Покупатели определяются с выбором квартиры;
  2. Заключается предварительный договор аванса или задатка с продавцом, где он предоставляет необходимые для проверки и заключения сделки документы, оговариваются сроки заключения сделки, оговаривается окончательная стоимость;
  3. Проводится проверка документов собственников квартиры и документов на саму квартиру;
  4. Составляется и тщательно проверяется обеими сторонами договор купли-продажи;

  • Встреча для подписания договора и закладывания денег в банковскую ячейку (на сегодняшний день этот способ передачи денег является самым безопасным);
  • Подписанные документы сдаются для регистрации в Регистрационную Палату, где обе стороны заключения сделки получают расписку в получении документов и указанием срока их получения;
  • В определенный срок стороны или их представители забирают зарегистрированные документы;
  • Сторонами подписывается Акт приема-передачи квартиры согласно договору купли-продажи.
  • Документы при покупке квартиры

    Для оформления сделки обе стороны должны предоставить определенные документы.

    От покупателей требуются:

    • Действующие паспорта;
    • Свидетельство о заключении брака (если покупатели состоят в браке);
    • Нотариальное заявление о том, что покупатель не состоит в браке (если он не в браке);
    • Нотариальная заверенная доверенность и паспорт представителя покупателя (если от имени покупателя сделку заключает его представитель).

    Чтобы покупатель купил приватизированную квартиру продавец должен предоставить следующие документы:

    1. Действующие паспорта всех продавцов;
    2. Оригиналы правоустанавливающих документов;
    3. Техпаспорт помещения, который выдается в БТИ и имеет срок действия 5 лет с момента выдачи;
    4. Единый Жилищный Документ, который заключает в себе справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
    5. Справки ПНД и НД;
    6. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира была приобретена в браке;
    7. Если одним из собственников является несовершеннолетний, то согласие органов опеки на проведение сделки;
    8. Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя;
    9. Выписку из ЕГРП. Но этот документ, как правило заказывает сам покупатель для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником на момент заключения сделки.

    Приватизация купленной квартиры

    Если граждане приобрели неприватизированную квартиру, то они могут ее оформить в собственность на основании договора социального найма, который будет заключен с местными властями после приобретения.

    В приватизации новой квартиры могут принимать любые члены семьи, прописанные в квартире на основании договора социального найма и ранее не участвовавшие в приватизации.

    Это интересно:  Порядок ведения реестра контрактов

    Отказ в приватизации собственники могут получить из-за больших долгов по коммунальным услугам и услугам ЖКХ. Поэтому не стоит накапливать непосильных долгов, иначе просто не будет возможности приватизировать квартиру.

    Если квартира приобретается с уже существующими большим долгом (такое тоже возможно), то новые владельцы, планирующие после покупки ее приватизацию должны учитывать этот факт при покупке.

    Риски при покупке приватизированной квартиры

    Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:

      Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.

    Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).

    Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.

    Чтобы исключить подобные риски нужно проверять историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраст и степень родства на момент приватизации.

    Что проверить?

    Покупка приватизированной квартиры может нести риски признания сделки ничтожной и их следует минимизировать. Для этого нужно:

    1. Проверить документы о приватизации и ее прозрачности;
    2. Уточнить состав семьи и всех сособственников квартиры — нет ли среди них несовершеннолетних детей, и все ли собственники дают свое добровольное согласие на продажу;
    3. Если продавец состоит в браке нужно проверить срок приобретения или приватизации квартиры. Если на этот момент собственник состоял в браке, то он должен получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры;

  • Для того, чтобы убедиться в адекватности продавца стоит попросить его предъявить справку из нарко- и психоневрологического диспансеров;
  • Проверке подлежит и паспорт продавца – он должен быть без надписей, посторонних вклеек и надписей и соответствовать сроку действия;
  • Нужно проверить документы на собственность квартиры, причем не только свидетельство.

    Главным документом является документ, на основании которого выдается свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, завещание или дарственная, приватизация и пр.

    Выводы о покупке квартиры, приватизация

    Покупка квартиры – это очень ответственное дело, которое заключает в себе множество нюансов и подводных камней. Существует единая схема при покупке жилья, но каждый отдельный случай является абсолютно индивидуальным.

    По каждой конкретной сделке могут понадобиться те или иные документы или процедуры, не обозначенные в перечне. Например, если продавцом является очень пожилой человек, то одних справок от врачей будет недостаточно. Иногда может потребоваться присутствие врача на сделке, который зафиксирует дееспособность продавца на момент заключения сделки.

    Это понадобиться, в первую очередь, покупателям, чтобы в последствии наследники или родственники продавца не имели возможность оспорить заключенную сделку.

    Видео

    Далее вы узнаете, что нужно знать при покупке приватизированной квартиры.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как купить приватизированную квартиру

    Покупка приватизированной квартиры имеет ряд преимуществ. Среди них можно выделить быстрое заселение и возможность в будущем улучшить свои жилищные условия, продав квартиру с доплатой. Но вместе с тем покупка такой недвижимости сопряжена с определенными рисками. Защититься от возможных проблем, связанных с приобретением приватизированного жилья, поможет тщательное изучение всех тонкостей процедуры покупки.

    Этапы покупки

    1. Поиск подходящих вариантов.
    2. Осмотр жилья.
    3. Наведение справок о жильцах.
    4. Проверка документов.
    5. Составление и оформление договора купли-продажи.
    6. Проведение расчетов.
    7. Регистрация подписанных документов в Росреестре.
    8. Составление акта приема-передачи.

    Какие нужны документы

    Стандартный список документов при покупке приватизированной квартиры, которые должен представить собственник жилья, включает в себя:

    • паспорт продавца;
    • документы, которые могут подтвердить права собственности на квартиру;
    • выписку из домовой книги;
    • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец квартиры не состоит в них на учете;
    • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

    Данный перечень может меняться в зависимости от нюансов сделки, например:

    • если сособственником квартиры является несовершеннолетнее лицо, следует получить разрешительный документ в органах опеки;
    • если квартира была приобретена владельцем в браке, потребуется оформленное согласие супруга на продажу жилья;
    • если квартира досталась собственнику в наследство, стоит выяснить кто еще может быть наследником жилплощади;
    • если недвижимость перешла владельцу по договору отчуждения, необходима справка о том, что все налоги уплачены согласно законодательству.

    Риски

    Главный риск, который несет в себе покупка приватизированной недвижимости, заключается в возможности лишиться прав на приобретенное жилье. Кроме того, у нового владельца могут возникнуть проблемы, вызванные сложной юридической судьбой собственности. Именно поэтому покупателям стоит проявить особую осторожность и тщательно проверить все документы. Возможные риски при покупке приватизированной квартиры:

    • существуют другие собственники жилья, чье разрешение на продажу не было получено;
    • нарушены права несовершеннолетних жильцов, отсутствует разрешительный документ из органов опеки;
    • в квартире есть лица, сохранившие право проживания после смены собственника (временно выписанные);
    • нарушены правила приватизации;
    • продавец признан недееспособным и т. д.

    Как обезопасить себя

    Чтобы обезопасить себя от рисков при покупке приватизированных квартир, нужно обязательно проверять:

    • юридическую историю продаваемой квартиры;
    • количество прописанных в ней жильцов (их число, возраст, степень родства), особое внимание стоит обращать на временно выписанных жильцов;
    • паспорт продавца – срок действия, подлинность записей;
    • наличие долгов либо обременений (аренды, залога, ареста квартиры и т. д.);
    • наличие справки из ПНД;
    • согласие законного супруга или других собственников на продажу недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на квартиру, в т. ч. договора купли-продажи, дарения, приватизации и т. д.

    Помощь профессионалов

    Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» помогут Вам проверить чистоту квартиры, выдадут экспертное заключение в максимально короткие сроки и составят подробный план покупки приватизированной жилой недвижимости. Чтобы заказать услугу, оставьте заявку на сайте. Если у Вас нет необходимых для проверки документов, мы получим их за Вас.

    «Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

    В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

    Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны.
    Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

    В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

    Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

    Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

    Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

    Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

    Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.

    Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

    Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

    Комментарии юриста:

    Статья написана по материалам сайтов: svoe.guru, xn--80aadbdroeemi2csberi.xn--p1ai, www.metrtv.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector