+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Процесс купли продажи квартиры

Продажа квартиры — это непростой и длительный правовой процесс, который требует сбора большого перечня документов, грамотного оформления сделки, договора купли-продажи, а при необходимости и предварительного соглашения. Зачастую продавцы недвижимости обращаются за помощью к агентствам недвижимости или в нотариальные органы, которые могут упростить и ускорить продажу жилья, хотя оплата их работы потребует дополнительных затрат.

К сделке по продаже квартиры, нужно подходить с особенной тщательностью, заранее предусматривая возможность возникновения сопутствующих расходов, обговаривая с потенциальным покупателем их распределение, а также иные значимые юридические (например, передачу квартиры) и технические моменты.

После заключения сделки новому владельцу необходимо зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретенную квартиру.

Продажа квартиры подразумевает под собой получение дохода лицом, который облагается налогом на доходы физических лиц.

Содержание

Как правильно продать квартиру?

Перед собственником недвижимости, который желает быстро и выгодно продать свое имущество встает вопрос о том, как наиболее правильно это сделать.

Есть несколько основных действий, без которых сделка не может быть совершена:

  • Продавец должен подготовить пакет необходимой для продажи документации.
  • Желая продать квартиру по наиболее выгодной цене, стоит позаботиться о ее состоянии (косметический ремонт, исправная работа водопровода, электричества, системы отопления, надлежащий вид сантехнического оборудования).
  • Не будет лишним привести в порядок подъезд дома, придворовую территорию — это важные нюансы, на которые потенциальные покупатели обращают внимание.
  • Необходимо определиться со стоимостью жилья, это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к профессиональным оценщикам. Цена жилья не должна в разы превышать среднюю стоимость недвижимости такого же типа, иначе продажа может быть крайне затруднительна.
  • Активная реклама продаваемого объекта. Необходимо сделать качественные фотографии, продумать текст объявления, в котором указать месторасположение, квадратуру, планировку жилья, следует сделать основной акцент на положительные моменты, например, транспортная доступность, развитая инфраструктура, порядочные жильцы.

Объявление о продаже квартиры можно подать в газеты, воспользоваться интернет ресурсами, обзвонить агентства недвижимости.

Выделяют два основных способа продажи жилья:

  • самостоятельно;
  • через риэлтора.

Последний вариант потребует дополнительных финансовых затрат, но может ускорить процесс реализации недвижимости.

  1. Высококвалифицированные риэлторские фирмы являются профессионалами в своей сфере, им известны возможные «подводные камни» и юридические риски, связанные с такими сделками.
  2. Опытные агентства знают, как в наиболее выгодном свете преподнести объект продажи, как вести переговоры, как грамотно оформить сделку.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Для заключения сделки купли-продажи, продавцу следует заранее подготовить необходимую документацию, обязательно потребуются:

  • Документ, который удостоверяет личность владельца (паспорт, а если один из собственников несовершеннолетний — свидетельство о рождении).
  • Правоустанавливающий документ, то есть подтверждающий законность права собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство).
  • Справка из БТИ (кадастровый паспорт).
  • Выписка из домовой книги, которая является подтверждением того, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.

В зависимости от обстоятельств продажи жилья, дополнительно могут понадобиться следующие документы:

  • Если недвижимость продает не сам собственник, а посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность.
  • Свидетельство о регистрации брака, паспорт супруга, в ситуации, если лица состоят в официально зарегистрированных отношениях.
  • Если продавец приобрел квартиру в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом.
  • Когда один из собственников — несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Как оформить куплю-продажу квартиры?

После того как найден потенциальный покупатель, и стороны обсудили основные условия сделки, следует весьма сложный процесс оформления купли-продажи имущества:

    Покупатель может пожелать проверить юридическую чистоту квартиры (например, отсутствие залога и ареста, подлинность, предоставленных продавцом документов). Собственник не должен препятствовать данному процессу, в его интересах наоборот оказывать всяческое содействие.

Убедившись в правовой чистоте квартиры, сторонам необходимо оформить договор купли-продажи. Зачастую граждане, осознавая сложность составления данного документа, обращаются за помощью к нотариусу или юристу. Это потребует дополнительных затрат, но сможет гарантировать, что документ будет составлен грамотно и надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством.

Собственнику следует знать, что покупатель имеет право обратиться в органы наркологического и психиатрического контроля, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца.

  • В дальнейшем будущий владелец недвижимости вносит оплату. Существуют два способа расчета:
    • наличный;
    • безналичный.
  • При передаче денежных средств «из рук в руки», продавец должен выдать покупателю расписку. Наиболее надежным способом оплаты считается использование банковской ячейки.

    Договор купли-продажи квартиры

    Заключение договора купли-продажи — это ключевой этап в процессе продажи любой недвижимости, он свидетельствует о переходе права собственности на квартиру. Единого образца для оформления документа не установлено, но указана необходимость соблюдения его письменной формы (ст. 550 ГК РФ).

    В договоре обязательно должны быть прописаны следующие условия:

    • Наименование документа, место и дата его заключения.
    • Паспортные данные сторон.
    • Описание объекта продажи: адрес квартиры, этаж, площадь (ст. 554 ГК РФ).
    • Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья.
    • Стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
    • Перечень лиц, которые сохраняют право проживания в квартире и сроки их выписки.

    Помимо обязательных условий, можно выделить ряд дополнительных положений, которые включают в договор:

    • Способ и сроки передачи денежных средств за квартиру.
    • Дата фактической передачи имущества.
    • Состояние, в котором передается недвижимость (например, наличие дефектов, предметов мебели).
    • Неустойка и штрафные санкции, которые могут быть назначены, если стороны не исполняют своих обязательств.
    • Порядок разрешения возникших споров и распределение ответственности.
    • Основания и сроки расторжения договора.
    • Условие о распределение дополнительных расходов.

    Зачем нужен предварительный договор?

    Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны определяют для себя обязательство по заключению в будущем основного договора. Необходимость составления предварительного документа может возникнуть, если лицо желает продать недвижимость, но еще не является полноправным собственником, например, гражданин уже принял наследство, но пока не имеет законных прав владения и распоряжения имуществом.

    В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, данный договор должен быть оформлен по следующим правилам:

    • Обязательное письменное заключение.
    • Указание паспортных данных покупателя и продавца.
    • Описание имущества (кадастровый номер, площадь, этаж, адрес).
    • Стоимость объекта недвижимости.
    • Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор.

    Цель заключения предварительного соглашения в том, что его оформление позволяет с уверенностью говорить о том, что стороны выполнят в будущем, возложенные на них обязательства. Цена, прописанная в документе, не подлежит изменению.

    Внесение задатка по предварительному договору не является обязательным условием, но может дополнительно гарантировать обеспечение обязательств сторонами (ст. 380 ГК РФ).

    Расторжение предварительного соглашения возможно только по обоюдному желанию продавца и покупателя.

    Нотариальное заверение сделки

    Форма сделки по продаже недвижимости должна быть письменной, условие об обязательном нотариальном заверении в законе отсутствует, но при обоюдном согласии стороны имеют полное право обратиться к услугам нотариуса.

    Помощь органов нотариата не безвозмездна, но они выступают гарантами безопасности сделки, осуществляют всестороннюю проверку ее законности.

    При совершении сделки по продаже недвижимости, обязательного нотариального удостоверения требуют:

    • Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, если имущество является общей совместной собственностью и приобреталось в период брака.
    • Доверенность, в случае если одной из сторон по сделке, является не лично собственник, а его представитель.
    • Подпись на заявлении и на договоре купли-продажи, если документы подаются на государственную регистрацию через почтовое отделение.

    Регистрация перехода права собственности на квартиру

    После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

    Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично, через представителей или отправив документы по почте.

    В обязательном порядке потребуется следующая документация:

    • Заявление от обеих сторон.
    • Документы, удостоверяющие личность.
    • Доверенность представителя, паспорт.
    • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
    • Кадастровый паспорт.
    • Договор купли-продажи в трех экземплярах.
    • Акт приема-передачи в трех экземплярах.
    • Квитанция об оплате государственной пошлины.

    Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

    Как происходит передача квартиры при продаже?

    Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

    Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:

    • Место и дата составления.
    • Данные продавца и покупателя.
    • Номер и дата заключения договора купли-продажи.
    • Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
    • Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
    • Факт оплаты стоимости квартиры.
    • Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
    • Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
    • Подписи продавца и покупателя.

    Расходы при продаже квартиры

    Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

    К сопутствующим выплатам можно отнести:

    • Затраты на услуги нотариуса.
    • Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
    • Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
    • Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
    • Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

    Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов.

    Налог с продажи квартиры

    При продаже недвижимого имущества необходимость оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, если квартира находилась в собственности:

    • менее трех лет;
    • в отношении жилья, купленного после 1 января 2016 года — менее 5 лет.

    Налоговая ставка составляет 13% от стоимости проданной квартиры, ее можно рассчитать следующими способами:

      Использование имущественного вычета, то есть права на невыплату налога, в размере не более 1 миллиона рублей.

    Гражданин М продал свою квартиру за 2 миллиона 350 тысяч рублей, налоговая выплата, которую ему необходимо внести в бюджет, будет рассчитываться, как

    Если бы гражданин М продал свою квартиру менее чем за 1 миллион рублей — 850 тысяч рублей, то в уплате НДФЛ не было бы необходимости, а расчет выглядел бы так:

    Это интересно:  В каких формах выступает современный терроризм

    Так как итог получился отрицательным, гражданин М освобождается от уплаты налога.

    При этом все затраты должны быть подтверждены документально.

    Гражданин О при приобретении квартиры для ремонта системы отопления, газопровода и замены сантехники, затратил сумму в размере 1 миллион 200 тысяч рублей, после продажи этого жилья он получил сумму в размере 3 миллиона рублей, расчет налога будет составлять:

    Заключение

    Процесс продажи жилья связан с большим количеством юридических действий:

    • сбор и оформление необходимых документов;
    • нотариальное удостоверение;
    • государственная регистрация права собственности;
    • фактическая передача квартиры.

    Гражданину, не имеющему правовых знаний в данной области, сложно грамотно и быстро осуществить продажу недвижимости. Помощь в этом вопросе могут оказать риэлторы, юристы, нотариусы, что потребует дополнительных вложений, но сможет гарантировать успешность и законность сделки.

    Продавцу не стоит забывать и о вероятности возникновения дополнительных расходов, связанных со сбором документов, оформлением самой сделки, а также о возможной обязанности уплаты налогов.

    Вопрос

    Когда наступил срок исполнения обязательства, сосед сказал, что не хочет покупать мое жилье по цене, указанной в документе, а так как соглашение не зарегистрировано у нотариуса, он вправе отказаться от его исполнения. Хотелось бы узнать, может ли сосед расторгнуть договор, и какие права в данном случае имею я?

    Ответ

    Вы вправе обратиться в суд, и на основании решения судебного органа обязать покупателя заключить с вами основной договор, и именно по той цене, которая указана в предварительном соглашении.

    Этапы сделки купли-продажи квартиры

    Организация сделки купли-продажи квартиры очень трудоемкий процесс. Однако если вы намерены самостоятельно провести все этапы сделки от размещения информации о квартире на рекламных досках до оформления документов в регистрационной палате, то наша статья может оказаться для вас полезным руководством к действию.

    Этапы сделки

    Чтобы продать квартиру, существуют следующие этапы для организации сделки:

    1. выбор объекта и установление окончательной цены;
    2. согласование даты и времени покупки;
    3. проверка всех документов на юридическую чистоту;
    4. составление договора задатка, аванса или предварительного договора;
    5. согласование сделки с банком (тогда, когда расчет будет проводиться через ячейку);
    6. заключение договора купли-продажи квартиры;
    7. передача денежных средств по договору;
    8. передача объекта и подписание передаточного акта;
    9. получение зарегистрированных документов;
    10. согласование освобождения квартиры и переезд.

    Купля-продажа квартиры – понятие, основные нюансы и особенности сделки

    Купля-продажа квартиры – процесс отчуждения объекта недвижимости с дальнейшим переходом права собственности на покупателя, с передачей денежных средств за отчуждаемый объект продавцу недвижимости. В результате продажи недвижимости осуществляется переход права собственности на нового владельца.

    Рынок недвижимости условно разделен на первичный и вторичный.

    На сделке купли-продажи присутствуют продавец, покупатель или их доверенные лица. В случае, когда собственниками жилья выступают несовершеннолетние, на сделке должны присутствовать их законные опекуны или родители.

    В процессе купли-продажи осуществляется передача денежных средств продавцу (либо других ценностей, нюансы прописываются в договоре), а на покупателя в течение установленного законом периода переходит право собственности. На руках у продавца остается зарегистрированный договор продажи, у нового собственника – свидетельство о праве собственности. Процесс регистрации происходит в специализированных государственных органах.

    С чего начать продавцу

    Продажу объекта необходимо начинать с подготовки объекта недвижимости и всех документов на него.

    Оценка квартиры

    Первоначально нужно определить правильную, а главное, рыночную, стоимость объекта недвижимости. Дело в том, если поставить цену выше, чем предлагаемые на рынке аналоги, звонков будет совсем мало. Если поставить самую низкую цену – есть вероятность продешевить. Поэтому нужно отсмотреть аналоги на рынке, определить среднюю цену и по такой стоимости выставлять в рекламные источники.

    На цену квартиры также могут повлиять различные нюансы:

    • Район расположения объекта недвижимости. К примеру, спальные районы пользуются большим спросом, чем отдаленные или находящиеся в промышленной зоне. Соответственно, выше у них и рыночная цена.
    • Этаж и этажность дома. Так, например, крайние этажи на вторичном рынке стоят на 5% ниже аналогов на средних этажах. Первые этажи дешевле аналогов на 10%. Не путать с верхними этажами в новостройках и многоэтажных новых домах: там, обычно, чем выше этаж, тем цена дороже.
    • Состояние квартиры. Немаловажный пункт. Если в квартире заменены сантехника, электрика, напольные покрытия, выровнены стены и потолок, стоят новые окна и межкомнатные двери, цена за такие квартиры будет достаточно высокой.
    • Материал постройки дома, состояние дома (панельный или кирпичный дом, старый дом или новый).
    • Готовность и чистота документов. К этому пункту относятся: наличие всех документов на квартиру, готовность всех собственников присутствовать на сделке, отсутствие обременений в виде ипотеки, отсутствие арестов и долгов по коммунальным платежам.

    Реклама квартиры

    После определения рыночной стоимости квартиры нужно сделать правильную и эффективную рекламную компанию:

    1. Подготовьте квартиру для продажи: уберите лишние предметы, обновите стены и потолок (если в каких-то местах есть отвалившиеся обои или покраска), избавьтесь от лишних ненужных запахов (в идеале убрать на время продажи животных).
    2. Сделайте хорошие качественные фотографии квартиры. Для этого в помещении должно быть естественное освещение (лучше всего фотографировать в светлое время суток). Комнаты нужно снимать с разных углов, попытайтесь снять пространство, не нужно фотографировать только углы потолка или пола. Сделайте хотя бы по одной фотографии каждого помещения, не забудьте сфотографировать дом снаружи (это и будет заглавной фотографией в каждом рекламном объявлении). Не лишним будет сделать план квартиры (самый простой способ – сфотографировать кадастровый паспорт на квартиру).
    3. Напишите хороший рекламный текст. Для этого нужно обязательно указать, что вы продаете, сколько комнат, площадь всего помещения и каждой комнаты по отдельности, адрес, этаж, этажность дома, серию дома (если вы знаете), преимущества квартиры – то, почему именно вашу квартиру должны приобрести (это может быть близость остановок или парка, хорошая планировка, развитая инфраструктура, хорошие соседи и т.п.). Напишите о готовности документов для продажи и не забудьте указать свой контактный телефон.
    4. Разместите рекламу во всех известных вам информационных источниках: это могут быть интернет-сайты, газеты. Можно также сделать рекламную расклейку в вашем районе и повесить на балкон растяжку о продаже.

    С чего начать покупателю

    Для покупателя процесс выбора квартиры также достаточно сложный и хлопотный. Во-первых, нужно уложиться в планируемую стоимость. Во-вторых, квартира должна нравиться и человек должен хотеть там жить. В-третьих, сделка должна быть проведена максимально безопасно, лишена подводных камней.

    Выбор параметров квартиры

    Когда решают вопрос о покупке квартиры, у людей должно быть сформировано представление, что они хотят приобрести и за какие деньги. Если вы будете хотеть абстрактную квартиру или выбирать по принципу «я рассматриваю все варианты», сделка по покупке может затянуться не на один месяц.

    При выборе квартиры покупатель должен четко понимать следующие параметры:

    • какой район наиболее благоприятен для вас в качестве дальнейшего места проживания;
    • какая площадь квартиры вас интересует, сколько комнат, этаж дома;
    • наличие обязательных элементов квартиры (удаленность от города, транспортная развязка);
    • состояние квартиры;
    • цена.

    Поиск лучшего предложения

    Для каждого покупателя определенно есть «лучший» вариант. Кто-то выбирает лучший вариант по цене, кто-то по состоянию квартиры. Для того, чтобы выбрать лучший вариант, нужно постараться максимально просмотреть все информационные источники с предложениями квартир на рынке, выбрать для себя наиболее подходящие по всем интересующим вас параметрам и отправляться на просмотр квартир.

    Не забывайте спрашивать про торг на просмотрах, а к понравившемуся вам варианту старайтесь не проявлять живой интерес: это только раззадорит ваших продавцов и в дальнейшем будет сложнее сбить стоимость.

    Проверка квартиры

    После того, как вы нашли вариант вашей мечты, который подходит вам по всем интересующим вас критериям, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту.

    Основные моменты при проверке квартиры:

    • проверьте все правоустанавливающие документы: наличие печати на договорах, свидетельство о праве собственности распечатано на гербовом бланке;
    • проверьте паспорта всех собственников, сверьте фотографии с истинными владельцами;
    • убедитесь, что среди собственников нет малолетних детей (либо есть разрешение из органов опеки на продажу);
    • закажите выписку ЕГРП (в ней отражена информация по поводу арестов и обременений на квартиру);
    • попросите на день сделки справку из ЖЭКа, что в квартире нет долгов по коммунальным платежам;
    • попросите справку о составе семьи и о количестве прописанных лиц; на день сделки в квартире могут быть прописаны только собственники квартиры;
    • попробуйте посмотреть в ЖЭКе поквартирную карточку (в ней отражена информация о людях, выбывших на воинскую службу или в тюрьму).

    Основные документы для купли-продажи квартиры:

    • Для продавца:
      • паспорт;
      • правоустанавливающие документы на квартиру;
      • свидетельство;
      • договор купли-продажи.

      Остальные документы (справки из жэка, выписки ЕГРП, разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если дети несовершеннолетние, кадастровый, технический паспорта) предоставляются по требованию продавцу и на регистрацию сдаются как дополнительные документы.

    • Для покупателя:
      • паспорт;
      • согласованный договор купли-продажи.

    Заключение предварительного договора

    Иногда, прежде чем подписать основной договор, стороны подписывают предварительный договор.

    Во-первых, договор дает основание продавцу снять с рекламы свой объект недвижимости, а покупателю не нужно больше тратить время на поиски квартиры. Во-вторых, в предварительном договоре фиксируются стоимость квартиры, дата, до которой должна быть совершена сделка по отчуждению недвижимости, прописаны все нюансы сделки, неотделимые улучшения квартиры. Иными словами, предварительный договор ничем не отличается от основного договора.

    Должно быть прописано:

    • адрес отчуждаемого объекта;
    • номера документов, на основании которых она принадлежит физлицам;
    • полные паспортные данные сторон;
    • цена квартиры;
    • характеристика (например, двухкомнатная квартира);
    • порядок расчетов: например, в день подписания предварительного договора передается 70 000 (семьдесят тысяч рублей);
    • сроки освобождения объекта;
    • неотделимые улучшения объекта;
    • перечислены прописанные лица (или отсутствие прописанных в квартире);
    • надпись: квартира не состоит в аресте, обременении;
    • договор составляется в двух экземплярах;
    • ставятся подписи сторон и дата

    Выбор банка для проведения сделки

    Для проведения сделки также следует заранее выбрать банк. Именно в банке безопаснее всего проводить расчеты по сделке. Безусловно, можно передать денежные средства прямо у окна регистрационной палаты, но тогда о проверке подлинности купюр не может идти речи.

    Может быть прописана формулировка «расчет произведен до сдачи документов на регистрацию». В этом случае существенно то, что денежные средства должны быть переданы заранее.

    Заключение договора купли-продажи квартиры

    Подписание происходит в установленный заранее день. Стороны приходят в регпалату со всеми необходимыми и подготовленными заранее документами.

    Заключение договора по отчуждению недвижимости происходит следующим образом:

    • в зависимости от формулировки в договоре производится расчет по договору (либо до сдачи документов, либо после нее);
    • оплачивается государственная пошлина;
    • в окно регистратору сдаются документы от продавца и покупателя;
    • регистратор готовит заявление для продавцов и покупателей (о сдаче документов на регистрацию, о том, что продавец и покупатель на момент сделки находились в браке или не в браке – подписываются согласия супругов на продажу);
    • всем сторонам выдаются расписки о сдаче документов на регистрацию;
    • по истечении установленного срока для совершения регистрации стороны вновь встречаются в регистрирующих органах и получают готовые документы.

    Закладка денег в ячейку либо открытие аккредитива

    Иногда стороны для достижения максимальной безопасности по расчетам договариваются об открытии аккредитива и закладке денег в ячейку. Смысл это операции в том, что до момента перехода права собственности денежные средства лежат в банке и основанием для снятия их служит зарегистрированный договор купли-продажи.

    Регистрация договора купли-продажи

    Сроки регистрации зависят от формы проведения сделки. Например, регистрация по ипотечной сделке в среднем проводится в течение 5 рабочих дней, тогда как регистрация сделки с использованием наличных денег может занимать больше времени.

    Завершение расчётов по сделке, подписание передаточного акта

    После того, как документы сданы на регистрацию, стороны могут подписать передаточный акт по квартире. Иногда его подписывают до сдачи документов на регистрацию и сдают регистрировать вместе со всеми основными документами. Эта очередность зависит от того, как условие про акт прописано в договоре.

    В передаточном акте должны быть отражены следующие моменты:

    • адрес квартиры;
    • ее характеристика;
    • основные моменты, которые собственники посчитают нужными отразить при передаче квартиры (наличие мебели, неотделимых улучшений);
    • момент об отсутствии долгов, пригодности для проживания;
    • пункт об отсутствии претензий;
    • дата составления акта.

    Расходы при купле-продаже квартиры

    Государственная пошлина. Она рассчитывается индивидуально в зависимости от количества участников сделки. Также к расходам можно отнести оплату выписки из ЕГРП.

    Какие могут возникнуть проблемы

    При купле-продаже квартиры могут возникнуть такие проблемы, как, например, появление прописанных ранее родственников, несогласие на сделку одной из сторон собственников жилья, отсутствие нужных для сделки документов.

    Пошаговая инструкция по выбору, покупке квартиры и оформлению ее в собственность

    Приобретение жилья – это очень сложная и ответственная задача, требующая тщательной проработки каждого момента, будь то выбор продавца или оформление документов.

    Каждый шаг необходимо делать без спешки и опираться на поддержку квалифицированных специалистов в сфере вопросов недвижимости.

    Определение бюджета и подбор подходящего жилья

    Цены на недвижимость в России высоки и подвержены постоянным колебаниям. Поэтому сразу нужно определить, на какую квартиру и размер жилплощади можно претендовать с располагаемой суммой.

    Любую покупку лучше совершать на свои собственные средства. Как вариант – это накопление денег на банковском счете, доход с продажи недвижимости, автомобиля и т.п.

    Тем, кто не имеет личных денег на крупную покупку, приходится прибегать к кредитованию, которое зачастую является единственным способом обрести собственные квадратные метры.

    Приобретение жилья через риелторов

    Традиционным способом найти подходящий вариант долгое время оставались средства массовой информации. Но объявления в газете или по телевидению никогда не передавали самой нужной информации – кто владелец, кто прописан в квартире, имеются ли у нее обременения.

    В настоящее время все большее количество покупателей обращается к услугам агентств недвижимости.

    Даже в небольших городах можно найти подобные офисы и обратиться за поддержкой напрямую. Кроме того, агенты размещают объявления о своих услугах и в Интернете на специализированных сайтах и досках объявлений информационных порталов.

    Добросовестная фирма, как правило, характеризуется следующими чертами:

    1. Длительный период работы на данном рынке.
    2. Презентабельное офисное помещение.
    3. Преобладание положительных отзывов клиентов.
    4. Членство в профессиональном объединении риелторов.
    5. Надлежащим образом оформленный пакет учредительных документов.
    6. Достойные деловые качества и внешний вид сотрудников.
    7. Наличие документальных гарантий качества работы.

    Компания принимает на себя выполнение многих задач, чем значительно облегчает процесс оформления купли-продажи.

    Но агентство, как посредник, берет за свою работу определенную сумму. Для разных фирм она колеблется в диапазоне от 2% до 5% от рыночной стоимости квартиры.

    Проверка собственников квартиры и продавца

    К этому шагу нужно подходить со всей внимательностью, поскольку из-за несовершенства российского законодательства существует вероятность стать жертвой мошенничества.

    Нередки случаи подделки документов, когда после совершения сделки выясняется, что продавец и реальный собственник – совершенно разные лица.

    Нарушение закона может быть и совсем давнее и вскрыться не сразу. Это еще больше усугубляет проблему, ведь если обнаружатся такие факты о незаконных действиях прошлых владельцев, есть риск, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а добросовестные покупатели будут выселены из квартиры.

    Такую проверку эффективно могут выполнить только специалисты, но нужно знать, что может повлиять на заключенный договор:

    1. Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
    2. Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).
    3. Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
    4. Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
    5. Наличие обременений на квартире (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

    Проверка документов, подтверждающих право собственности

    Специалисты риэлтерского агентства совместно с покупателем должны проверить:

    1. Правоустанавливающие документы на квартиру. Ими могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор мены, дарения, решение суда.
    2. Технический паспорт. Основанием его выдачи является техническая инвентаризация жилплощади сотрудниками бюро технической инвентаризации (БТИ). Этот документ отражает данные о техническом состоянии объекта недвижимости, площади, количестве комнат, проводимых перепланировках и инвентарной стоимости.
    3. Кадастровый паспорт.
    4. Свидетельство на право собственности квартиры. Его можно получить на основании вышеперечисленных документов.

    Проверка на предмет наличия обременений

    Обременениями в данной сфере принято называть ограничения на проведение операций с объектами недвижимости. Ограничения эти связаны с правами третьих лиц. Иными словами, некоторые частные лица и организации могут иметь имущественные претензии на продаваемое жилое помещение.

    • нахождение жилплощади в залоговой собственности у кредитных компаний;
    • арест квартиры;
    • передача жилья в доверительное управление;
    • нахождение имущества в аренде третьими лицами;
    • наличие договора ренты с пожизненным иждивением;

    Проверить наличие вышеуказанных ограничений можно с помощью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать посредством личного обращения в отделение Росреестра или через запрос на официальном сайте данной организации.

    Процедура сопровождается составлением заявления и оплатой госпошлины.

    Интерес для заявителя представляет пункт 4 выписки, в котором будет значиться отметка «не зарегистрировано», если обременения отсутствуют.

    Оформление договора купли-продажи

    Этот документ фиксирует все договоренности между сторонами по поводу предмета договора (квартиры).

    В договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

    1. Об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, место регистрации сторон.
    2. Об объекте имущества: полный адрес (номер дома, строения, литера номер квартиры), тип дома, этаж, количество жилых комнат, площадь, стоимость.

    Должны быть также четко прописаны и подтверждены документально следующие пункты:

    • квартира находится в собственности продавца по праву и не имеет обременений со стороны третьих лиц;
    • стороны договора полностью дееспособны;
    • отсутствуют обстоятельства, вынуждающие участников подписать договор на невыгодных для них условиях.

    Договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах и подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этого согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным.

    Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

    Именно подписание акта приемки-передачи квартиры при продаже удостоверяет фактическую передачу объекта недвижимости от продавца покупателю. Только после этого обязательства продавца считаются, исполненными.

    Основная задача документа – фиксирование характеристик и состояния квартиры в момент фактического вступления нового владельца в пользование и подтверждение соответствия этого состояния параметрам договора.

    Дополнительная задача – определение момента, с начала которого новый хозяин становится плательщиком за коммунальные и прочие услуги.

    За уклонение одной из сторон от данной процедуры следует ответственность, в том числе с привлечением правоохранительных органов, поэтому оптимальным вариантом считается перечисление части суммы за жилье только после подписания акта.

    Расчет с продавцом квартиры

    Наиболее распространенные и безопасные расчеты с продавцом за квартиру осуществляются по аккредитиву или с использованием банковской ячейки.

    Аккредитив

    В случае аккредитива покупатель заключает с банком соглашение, по которому на расчетный счет перечисляется сумма, соответствующая стоимости жилья.

    Далее по предъявлении продавцом копии свидетельства о праве собственности покупателя, банк перечисляет продавцу сумму средств.

    Банковская ячейка

    При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем оформляется трехсторонний договор, по которому учреждение передает ячейку в аренду. Покупатель в присутствии владельца квартиры кладет денежные средства в эту ячейку на несколько месяцев.

    Дальнейшие условия доступа к деньгам оговариваются заранее. После помещения денег только продавец имеет доступ к ячейке при предъявлении копии документа о праве собственности нового хозяина квартиры.

    Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

    Образец свидетельства о праве собственности на квартиру

    Это свидетельство подтверждает, что конкретный объект недвижимости находится в собственности у данного лица, о чем свидетельствует запись в едином государственном реестре прав.

    Для его получения необходимо подготовить пакет следующих документов:

    1. Заявление о проведении регистрации права собственности.
    2. Договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ.
    3. Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

    Далее нужно направить их в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту фактического нахождения жилплощади для регистрации права собственности.

    Это можно сделать лично, предъявив паспорт, а также с помощью электронной формы или по почте.

    В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

    Видео: Рекомендации по покупке квартир

    В интервью профессиональный юрист подробно объясняет порядок заключения сделки купли-продажи квартиры. Рассказывается о возможных нюансах, сложностях и схемах мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.

    Как правильно происходит процесс продажи квартиры: порядок и этапы

    Серьезно задумываетесь о расширении жилой площади квартиры? Или просто решили сменить район/город? В статье описан подробный алгоритм действий собственника квартиры при продаже жилой недвижимости без помощи посредника (риэлтора), с чего начать, как оформить договор купли-продажи квартиры, учтены все особенности, риски с которыми вы можете столкнуться, даны полезные рекомендации. В общем, все, что нужно знать.

    Продавая квартиру самостоятельно, вы сэкономите приличную сумму на услугах риэлтора, а также сможете самостоятельно проконтролировать все этапы сделки по продаже недвижимости.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Однако, не стоит забывать о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры! А она очень трудоемка, требует знания законодательной базы в сфере рынка земли и недвижимости, а также значительных временных затрат на все шаги алгоритма продажи, начиная с оценки квартиры и до момента заключения договора.

    Схема

    При продаже собственного жилого имущества в собственность следует придерживаться действий следующей пошаговой инструкции:

    • оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен;
    • подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов (со списком документов, необходимых для продажи квартиры, вы можете ознакомиться здесь);
    • реклама о продаже, поиск покупателя;
    • предварительное составление договора купли/продажи;
    • расчет за недвижимость;
    • заключение ранее составленного договора купли/продажи и регистрация законных прав на квартиру нового собственника;
    • получение денежных средств за квартиру и передача квартиры новому собственнику.

    Детально изучим каждый шаг, следуя плану продажи квартиры.

    Проведение и заключение сделки

    Оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен

    Оценить свою собственность можно по – разному:

    • продать ее по цене покупки;
    • сравнить цены в рекламных газетах, на сайтах рекламных агентств, подобрав схожие варианты продажи квартир;
    • изучить способ ценообразования на квартиры по данным риэлтерских агентств.

    Помните о необходимости учитывать конъюнктуру рынка, сопоставляйте желаемую цену с рыночной, ведь это поможет вам не только продать квартиру за желаемую сумму, но и получить куш.

    Если рынок «перегрет» предложением, то цены на квартиры, скорее всего начнут снижаться. Выберите два сопоставимых по предложению варианта: самый дорогой и самый дешевый. И поставьте цену на квартиру на пару – тройку позиций выше самого дешевого варианта. Это позволит вам быстро и без риска продать недвижимость. Возможно, вам потребуется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.

    Если рыночные цены на жилье растут, не стремитесь продать побыстрее, «за дешево», лучше подождите некоторое время, поставив сопоставимую с рынком цену.

    Подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов

    Подготовьте квартиру к продаже, сделайте, при необходимости, небольшой косметический ремонт, это добавит конкурентоспособности вашей недвижимости, привлечет покупателей и, соответственно, добавит стоимости квартире.

    Позаботьтесь о том, чтобы к моменту старта продажи из квартиры уже была вывезена вся мебель, кухонная утварь, другие вещи, а также все граждане, ранее проживающие в ней.

    Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру.

    От грамотно оформленного пакета документов будет зависеть как юридическая чистота сделки купли/продажи, так и стоимость объекта недвижимости.

    Для составления пакета документов лучше обратиться к компетентному юристу, а также учесть все требования по документам регистрирующего органа.

    Следует серьезно отнестись к заполнению технической документации на квартиру, чтобы данные, указанные в документах, совпадали с действительностью.

    Перечень необходимых документов:

    • свидетельство о регистрации прав на имущество, подтверждающее права собственника владеть и распоряжаться квартирой;
    • документы, подтверждающие личности всех собственников жилья: паспорта и свидетельства о рождении на детей, не достигших возраста 14 лет;
    • технический паспорт на квартиру (кадастровый паспорт);
    • если квартира является совместным имуществом, то требуется свидетельство о браке и согласие супруги/супруга о продаже;
    • разрешение из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
    • выписка из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире;
    • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

    Реклама о продаже, поиск покупателя

    Подготовив все документы, рассчитав примерную продажную стоимость квартиры, необходимо огласить ваше решение продать недвижимость через СМИ, рекламные и риэлтерские агентства.

    Объявление должно быть емким, четким, лаконичным, описывающим как технические характеристики жилья, так и его конкурентные преимущества на рынке недвижимости.

    Предварительное составление договора купли/продажи

    Для чего необходимо составлять договор купли/продажи предварительно, спросите вы, а для того, чтобы обезопасить и покупателя от того, что продавец может продать квартиру кому – то другому, и продавца от риска возможной отмены сделки. Как правило, при заключении предварительного договора, покупатель предоставляет продавцу задаток – часть средств от полной стоимости квартиры, что также прописывается в договоре или в дополнительном документе – соглашении.

    Документов для оформления материнского капитала вам придется собрать не мало. Но если вы уж решились на этой дело, идите до конца! А вот документов для ипотеки на квартиру нужно … еще больше! Смотрите перечень тут.

    У предварительного договора купли/продаже нет установленной типовой формы, он составляется произвольно и включает следующие данные: паспортные данные как покупателя, так и продавца, их адреса, описание продаваемой квартиры, ее технических характеристик, адрес, также указывается сумма задатка и сроки исполнения обязательств сторонами, после чего ставится дата и подписи.

    Вам нудно будет скачать договор купли продажи квартиры. Это вы можете сделать по следующей ссылке: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/dogovora.html.

    Расчет за недвижимость

    Важно юридически и финансово грамотно провести денежный расчет. Расчет за квартиру можно проводить как на этапе заключения сделки, так и на этапе подписания сторонами акта приема/передачи недвижимости.

    Как правило, в сделки с куплей/продажей квартир на этапе расчета за недвижимость включается третья сторона – банк.

    Под контролем сотрудника банка в присутствии обеих сторон сделки купли/продажи деньги запечатываются в пакет с подписями обеих сторон и закладываются в банковскую депозитную ячейку. После того, как сделка будет юридически правильно оформлена, а право собственности покупателя на жилье зарегистрировано, продавец получает оговоренную сумму в банке.

    Также ознакомьтесь с тем, как происходит оплата налога при продаже квартиры.

    Регистрация сделки

    Заключение сделки купли/продажи и государственная регистрация законных прав на квартиру нового собственника далее описываться подробно.

    Договор купли/продажи жилой недвижимости может составляться в произвольной письменной форме или заверяться нотариально. В договоре должны быть указаны обязательные реквизиты сторон, а также:

    • цена продаваемого/покупаемого имущества;
    • адрес его местонахождения, техническое описание, данные кадастрового паспорта;
    • описание способа и срока расчета за квартиру;
    • сроки передачи квартиры покупателю;
    • срок подписания акта приема/передачи квартиры между продавцом и покупателем.

    После процедуры подписания договора сторонам следует обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, пройди обязательную регистрацию.

    Последним этапом при продаже квартиры является передача квартиры покупателю, при которой в двух экземплярах подписывается акт приема/передачи недвижимости, а если в сделке участвовала третья сторона, например, коммерческий банк, то подписывается еще один экземпляр. После этой процедуры продавец обращается в банк за получение денежных средств за квартиру, хранящихся в ячейке, и сделка по продаже квартиры считается завершенной.

    Также вам будет полезным узнать о том, как оспорить куплю-продажу квартиры. Об этом мы рассказали здесь.

    Альтернативная сделка

    Альтернативной сделкой считается одновременный процесс продажи и покупки квартиры, т.е. когда собственник продает свою жилую недвижимость и одновременно приобретает жилье. Разновидностями альтернативных сделок являются:

    • обмен квартирами равнозначными по площади и техническим характеристикам;
    • обмен меньшей квартиры на большую с доплатой;
    • обмен большей квартиры на меньшую/меньшие, например, дробление коммунальных квартир.

    Самостоятельно провести такого рода сделку будет нелегко, если вы не подкованы безупречными знаниями законодательства, поэтому лучше обратится к профессиональному риэлтору или в агентство.

    Правила

    При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:

    • если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
    • помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
    • при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
    • в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
    • ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
    • внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
    • производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.

    Условия

    Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет специфику договора купли/продажи жилой недвижимости, это именуется существенными условиями. Такими существенными условиями договора является предмет договора и его цена, а также перечень лиц, которые, даже после продажи квартиры новому собственнику, имеют право пользоваться ею согласно действующему законодательству.

    Если продавец не уведомил покупателя при заключении договора о третьих лицах и их правах на проживание в продаваемой квартире, то покупатель на законных основаниях может потребовать расторжения договора.

    Особенности

    Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству.

    Новая

    При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы:

    • свидетельство о праве собственности;
    • технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).

    При отсутствии хотя бы одного документа из перечня вы не имеете права реализовывать свою недвижимость. Новостройка, в которой вы являетесь собственником квартиры, должна быть не просто достроена, но и введена в эксплуатацию, иначе вы не сможете продать квартиру, возможна лишь переуступка прав собственности. Если вы приобретали квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, необходимо согласовать с банком возможность ее продажи. Это связано с тем, что многие банки оговаривают в ипотечном договоре условие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Узнайте в этой статье все риски продажи квартиры в ипотеку.

    Подаренная

    При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.

    Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:

    • если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и разрешение на продажу квартиры не требуется;
    • если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры. Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю.

    Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем. Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.

    По завещанию

    Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании.

    Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:

    1. Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя, документы, подтверждающие его права на жилье, завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
    2. Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
    3. Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе.

    Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.

    Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья.

    Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом. Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.

    Проверка квартиры перед покупкой осуществляется не менее тщательным образом! Речь ведь идет не о 5 копейках.

    Если вы хотите открыть ИП самостоятельно, то вам не помешает пошаговая инструкция. Он всегда доступна тут https://lawyer-consult.ru/corporate/registratsiya-yurlits/kak-otkryt-ip-instruktsiya.html.

    Восстановление утерянного паспорта РФ является очень трудоемким, но вполне реальным и порой необходимым процессом. Подробнее…

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Статья написана по материалам сайтов: houseconnect.ru, propertyhelp.ru, lawyer-consult.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector