+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Стоимость аренды 1 кв м нежилого помещения

Взгляд на рынок аренды помещений для коммерческих целей в Москве наглядно демонстрирует, что цена 1 кв. м. помещения может сильно разниться в зависимости от ряда параметров.

Нередко офисы, схожие по ряду показателей, существенно отличаются в стоимости.

У большого числа арендаторов есть лишь предположения о том, что входит в цену, которую они платят за пользование объектом.

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости требует детального анализа с использование современных методов оценки стоимости аренды для указания минимальной цены за 1 м2.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Какими критериями определяется стоимость аренды нежилого помещения?

Специфика и сроки оплаты арендной стоимости участники сделки указывают в специальном договоре.

В случае, если параметры арендного соглашения не определены, применяются данные, используемые при пользовании имуществом со схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 1

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 3

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры.

Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.

Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

Методика оценки коммерческого найма офиса

При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

  1. метод затрат;
  2. сравнительный метод;
  3. метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.

В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды. Среди них наличие охраны, степень доступности, качество материалов отделки, срок ввода в эксплуатацию и другие.

Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Использование такого метода даст наиболее адекватную оценку стоимости аренды помещения, но и стоимость подобных работ значительно выше, нежели у других методов.

Стоит отметить, что использование выбор метода расчета арендной платы имеет непосредственное влияние на конечный результат. Этим можно объяснить существенную разницу между двумя, казалось бы, идентичными объектами со схожими параметрами.

Для получения максимально реалистичной оценки рекомендуется использование нескольких методов.

Определение стоимости аренды согласно сравнительному способу

Найти готовую систему оценки привлекательности офисных помещений довольно трудно из-за специфики объекта.

В основе данного способа расчета лежит метод сравнительных оценок.

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

  1. сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
  2. Составление системы оценок.
  3. Нахождение цены нового объекта.

Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе.

Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания. Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п.

Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта. Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

При рассмотрении объекта со всех сторон и сравнение его особенностей с похожими офисными помещениями даст вам представление об уровне цен.

От чего будет зависеть конечная цена коммерческого найма помещения?

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных платежей.

Конечная стоимость аренды может иметь в себе цену коммунальных услуг. Этот метод расчета удобен при ведении бухгалтерии, но не лишен и минусов.

Собственник помещения выставляет съемщику счет-фактуру на общую стоимость арендной платы, включая НДС.

Чаще всего коммунальные платежи учитываются отдельно от основной суммы. В этом случае мнения экспертов разделились. Камнем преткновения становится вычет НДС По мнению одних, арендодатель учитывает НДС на полученные им услуги, а НДС на потребленные съемщиком услуги, он включает в общую сумму.

Следовательно, владелец озвучивает арендодателю стоимость коммунальных платежей вместе с НДС. По мнению других, собственник помещения принимает к вычету всю сумму НДС, указанную поставщиками коммунальных услуг, а в счете на плату НДС не указывается.

Альтернативным способом является расчет платы без включения стоимости коммунальных услуги. Этот способ является малоиспользуемым и самым простым. Арендатор своими силами выбирает поставщиков услуг (если есть такая возможность) и заключает с ними контракты.

Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету. От собственника необходимо лишь согласие.

Сами денежные средства могут быть получены как наличным, так и безналичным путем. Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения.

Итоги

Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход.

При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

При аренде малых площадей собственники редко выходят за пределы сравнительного анализа цен конкурентов, чем могут значительно уменьшить доходность объекта недвижимости.

Аренда помещений — Москва

Сохранить мой поиск

Показать на карте

Прямая аренда от Собственника, долгосрочный договор.
Сдается нежилое помещение общей площадью 906.2 м²
(1-ый этаж – 526,7 м² и эксплуатируемый подвал – 379,5 м²) в отдельно стоящем 2х этажном нежилом здании.
Первая линия домов. Большой пешеходный и автомобильный трафик.
Выполнена качественная отделка, вид из панорамных окон на улицу. Мощность 40 кВт.
Имеется парковочные места, а также огороженный придворовой земельный участок площадью около 1000 м², предназначенные для разгрузки/погрузки, а также для других хозяйственных нужд.
Высота потолков: 1-ый этаж – 3,8м и 4,1 м, подвал – 2,6 м.
Удобное расположение от 2х ст. метро Севастопольская и Чертановская. Идеально под сетевой магазин.
Оплата состоит из:
переменной (коммунальные услуги) и постоянной (аренда помещения) части.
аренда земли.
Направляем презентацию по запросу.

Аренда ПСН 334 кв.м. в центре Москвы.
Арендные каникулы обсуждаются
2 парковочных места входят в стоимость
Дополнительно оплачиваются коммунальные услуги .
Помещение представляет собой двухуровневый блок с отдельным входом с улицы и занимает часть 1-го и 2-го этажей элитного жилого дома, расположенного в 10-ти минутах ходьбы от ст.метро Баррикадная. Высококачественная отделка, смешанная планировка (зал и несколько комнат), долгосрочная аренда (от 3-х лет), надежный собственник.
Возможное использование: офис, учебный центр, шоу-рум, салон красоты, мед центр, фото-студия и проч

Сдаются помещения свободного назначения-под любые виды офисной, торговой, медицинской и гостиничной коммерческой деятельности.
на 1-ом этаже с отдельными входами. Возможно их совместить.
130 м.кв. — 6 помещений в блоке с двумя отдельными входами.
50 м.кв. — зал + коридор с двумя отдельными входами.
2 ОТДЕЛЬНЫХ входа-с фасада и со двора. От метро Текстильщики-250 метров. Удобное расположение помещения: у метро, на автомобильной развязке, с хорошими рекламными возможностями (со всех сторон здания). Пожарная сигнализация.Электрические мощности 20 кВт (возможно увеличение), городской телефон, интернет до 200мегабит (оптиковолокно), второй вход для выгрузки-погрузки
Возможен обоснованный ТОРГ!

Это интересно:  Адвокат по дтп с пострадавшими

Отличное предложение в самом центре Москвы. Сдается помещение свободного назначения на территории популярного острова бывшей шоколадной фабрики Красный Октябрь. 1км от Кремля, удобная транспортная развязка. Чердачное пространство после реставрации в историческом здании. Уникальная архитектура с разноуровневым поталком. Слуховое окно посередине помещения рассеивает естественный свет. Туалет и техническая зона с поддоном для набора воды. Все новое! Без коммисии! Заезд возможен в ближайшее время. Любой вид деятельности кроме общепита (кальянная, бар, караоке).

Предлагаю вашему вниманию нежилое подвальное помещение 160 кв.м, потолки 3 метра, в историческом здании по адресу: Кутузовский проспект дом 35, без посредников.
Под торговлю, представительство и любой другой разрешенный вид деятельности.
Прекрасная транспортная и пешеходная доступность.
100 метров от метро и МЦК Кутузовская, на первой линии рядом с выездом с третьего кольца.
Разрешена парковка, солидное окружение.
На 1 этаже рецепшн+антресоль 17 кв.м, подвал — торговый зал 88 кв.м,склады 30 кв.м, кабинет и т.д.). Помещение с отдельным, полноценным входом, есть место для рекламы на козырьке и есть окно в котором можно разместить монитор и тд. В данный момент вход со двора около арки, можно открыть парадный вход на улицу Киевская со стороны метро, условия обсуждаются.
Улица перед домом сейчас на реконструкции, будет красивая прогулочная зона с гранитными клумбами и лавочками,рядом городская вело-парковка.
В помещении всё новое, проведёна перепланировка и капитальный ремонт с заменой всех коммуникации. Имеется отдельная от обще-домовых инженерных систем вентиляция (приток и вытяжка), кондиционирование и канализация. Сделан пожарный гидрант. Установлена современная система пожарной сигнализации и оповещения при эвакуации, с блокировкой вентиляции и т.д. Электричество 15 кв.т, при необходимости возможно увеличение мощности.
Собственник Физ.Лицо. Оплата без НДС, за первый и последний месяц.

Москва,САО,
Все узаконено для официальной коммерческой деятельности,законная противопожарная сигнализация.
Возможна продажа с зачетом аренды.(цена средняя по данному району .Статистика от 150 до 280 т.р за кв. метр )В собственности более 12 лет,кадастровый номер,свидетельство о собственности на меня.
Три комнаты:две изолированные 22кв.м и 12(из нее запасной выход на парковку),одна проходная-11квм(ресепшн)
К запасной двери можно подъехать на личном автотранспорте и оставлять его на время работы.
СОБСТВЕННИК. Разумный торг..Есть место под наружную рекламу.
Возможно предоставление юр.адреса и безнал.оплата.
Такая низкая цена только до конца месяца.

Сдаются помещения на первом этаже в ЖК Искра Парк, напротив центрального входа в БЦ. Помещения площадь 124,6 м2 и 146 м2, каждое с отдельным входом.
Высота остекления 2 700, высота потолка около 4 м., состояние «shell & core». Возможна отделка под арендатора.
Отличная локация — Деловой квартал класса А «Искра Парк» в престижном районе с прямым доступом к ключевым магистралям города, развитая инфраструктура. 5 минут пешком до метро Динамо/Петровский парк.
Помещения идеально подходят под кафе, ресторан, офис продаж, офис банка и т.д.

Предлагаю в аренду помещение свободного назначения, площадью 172 м.кв. Метро Бунинская аллея, 7 минут пешком. 1 этаж монолитно-кирпичного дома. Супертрафик! Рядом сбербанк. Большие витражные окна. Помещение оборудовано мощной вытяжкой. 9 квт электроэнергии.(есть возможность увеличения). Электрощитовая оборудована, установлены приборы учета воды. Идеально подходит для детских клубов, мед центров, салона красоты, фитнес услуг, офиса, размещения банка. 1 месяц в качестве арендных каникул — плата 50% от стоимости арендной платы за месяц. Собственник. Агентам комиссии не предусматриваю.

Без комиссии, прямой представитель собственника!

Предлагается в аренду помещение по адресу:ул. Барышевская роща д.12. 1 этаж жилого дома. Общая площадь помещения составляет 232 кв.м. Расположено на первой линии дороги.

Трафик: Высокий пешеходный и автомобильный трафик.

Имеются удобные подъездные пути. Есть возможность размещения рекламы на фасаде здания, что привлечет дополнительный поток клиентов. Имеется стихийная парковка.

Планировка: Кабинетная планировка.

Помещение имеет отдельную входную группу со стороны улицы.

Окна выходят на дорогу. Выделенная электрическая мощность на помещение 110 кВт.

Потолки: Высота потолков 3,2 м.

Коммуникации: Проведены все центральные коммуникации (свет, вода, канализация).

Центральная система вентиляции

Предоставляются арендные каникулы на заезд.

Возможна аренда частями по комнатам.

Помещение подойдет для размещения магазина одежы, разливных напитков, аптеки, займов и другое.

Соседние помещения арендую такие арендаторы, как Магнит, Ярче.

Обеспечительный платеж составляет одну арендную месячную плату.

Помещение свободно и готово для аренды.

Если возникли вопросы, Вы можете связаться по телефону!

В автотехцентре площадью 1500 кв.м. сдаётся в аренду детейлинг-мойка, шиномонтаж и клиентская-кафе. Все коммуникации,круглосуточная охрана,видеонаблюдение. Уютная клиентская комната,помещение для персонала,сан. узел. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Отдельно стоящее здание находится на 1-й линии домов в окружении крупного жилого массива, что обеспечивает постоянный автомобильный трафик, рядом находится стоянка на 400 машиномест. Станции метро Кантемировская и Каширская находятся в пешей доступности.

Супер проходимость! Собственник Сдает Нежилое Помещение
Свободного Назначения: 18м.кв., вход совместный с фотостудией. Расположено на 1-ом этаже, 3-ех этажного торгового комплекса, перед большим жилым комплексом «Галина» ЮЗАО, м Беляево (50 метров от метро), ул. Профсоюзная, д. 104.

Помещение с супер европейской отделкой, системой вентиляции и кондиционирования, системой пожаротушения и сигнализацией. 2 номера телефона, интернет, витринное остекление по внешнему периметру.
Очень большая проходимость и покупательная способность населения, рядом сетевое торговое окружение
Возле помещений проходит большой поток людей от метро до огромного, престижного, жилого комплекса ГАЛИНА. Максимально выгодное положение помещений тем, что рядом расположены известные компании — Клиника для детей и взрослых Ниармедик-Витера,- Мед. Центр Инвитро, Гемотест, супермаркет Пятерочка , Billa . Сбербанк. Альфа Банк,

Предлагаем в аренду административные и складские помещения класса «С» от 30 до 500 м2 от собственника.
От 500 руб./м2 в месяц.
По адресу: Профсоюзная, 78
В шаговой доступности от метро Калужская (50 метров)
-Высокие потолки -3,5 м.
-Большие электромощности.
-Предоставляется бесплатный станционарный телефон.
-Осуществляется круглосуточная охрана здания.
-На территории функционирует столовая.
Телефонные звонки по объявлению принимаются строго: пн-чт с 9:00 до 18:00; пт- с 9:00 до 16:45. Сб-вс выходной!

Сдается помещение свободного назначения от собственника без комисси! Первая линия. Возможно предоставление юр адреса, 27 ифнс. Предоставляются арендные каникулы 1 месяц.
Возможна краткосрочная аренда
Сутки 2500
неделя 16
месяц по договоренности
ВОЗМОЖНО РАЗДЕЛЕНИЕ ПО КОМНАТАМ : 20м+16м отдельная комната +хол 40 тр месяц.
11м +2 отдельная комната+ хол 20 тр месяц
Две изолированные комнаты , санузел, хол, Отдельный вход ,250 м от метро Бульвар Адмирала Ушакова (3 минуты пешком) До автобусной остановки 100.
Электричество 12 кв.
Под парикмахерскую, салон красоты, аптеку, барбершоп, продуктовый магазин, офис, ателье, антикафе, кальянная, разливное пиво, стоматологию, хостел, и так далее Под любой вид деятельности.Рассмотрим всех арендаторов.
Бесплатная парковка перед помещением, есть место для вывески, удачное месторасположения. Помещение хорошо видно с улицы. Хороший пешеходный и автомобильный трафик. Круглосуточный доступ в помещение, Густонаселенный жилой массив , рядом ЦССВ Южное Бутово. школа ,дедсад, есть пешеходный трафик, авто трафик. Если не отвечаю пишите на авито или перезвоните позже.
риэлтору бонус

Прямая аренда! Без комиссии! Отдельно стоящее здание!

Первый этаж! Высота потолков 4 метра!

Охраняемая территория! Бесплатный, свободный въезд!

Парковка на территории до 200 автомобилей

Удобное расположение объекта, проездная улица, чистая территория, всегда свободный проезд

Мощность по электроэнергии — есть до 500 квт

В помещении есть большие смотровый ямы

Помещение можно арендовать под любой бизнес

Работаем ежедневно! Не агентство! Сдаем в аренду свои обьекты без комиссии! Депозит можно разбить!

Сдается в аренду отличное Помещение (ранее Банк с депозитарием), расположенное в хорошей Видимости от метро Багратионовская и с проезжей части. Первая линия домов. Первый этаж. Отдельный вход с улицы. Большие окна. Высокий пешеходный и автомобильный трафик. Возможность размещения наружной рекламы на фасаде. Бесплатная парковка рядом с Помещением. Высота потолков-3,15 м. Трехфазное напряжение-15 кВт. Охранная сигнализация Гольфстрим. Фасад и крыльцо помещения отделаны гранитом и натуральным камнем. Прямая аренда на Любой срок. С 2013 года в помещении находилось отделение банка. Идеальное место для БАНКА, АПТЕКИ, НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ …

Собственник автокластера ТМП19 на Юго-Востоке Москвы предлагает в аренду боксы для предоставления услуг по детейлингу и ремонту автомобилей, также помещение можно использовать под склад или мастерскую.
Площадь бокса: 67 кв. м.
Высота потолка: 2,8 м.
Высота ворот: 2,2 м.
К каждому боксу предоставляется:
— парковочное место
— доступ в клиентскую зону
— рабочее место в коворкинге.
В Сити парке есть столовая.
Круглосуточный доступ, охраняемая территория.
Ближайшие станции метро: Кузьминки, Выхино, Юго-Восточная (1 кв.2019)
Торопитесь, осталось 6 свободных боксов!

Это интересно:  О бухгалтерском учете и финансовой отчетности

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Каковы ставки аренды коммерческой недвижимости, от чего зависят и как их рассчитать?

    Начиная коммерческую деятельность, бизнес зачастую встает перед необходимостью иметь помещение для своей работы.

    Приобрести недвижимость в собственность может позволить себе лишь небольшой процент предпринимателей, большинству из них приходится арендовать её. Чтобы не разориться, необходимо соотнести стоимость объекта с будущими доходами.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    От чего зависит?

    Для того, чтобы подобрать объект, который будет не только радовать арендатора, но и приносить ему прибыль, необходимо правильно оценить различные аспекты каждого из имеющихся на рынке предложений (рекомендации о том, как выбрать подходящий для себя объект и избежать распространенных ошибок, вы найдете в этом материале).

    Целевое назначение

    Офисы

    В отношении классификации офисов традиционной считается их группировка по четырем типам — A, B, C и D.

    1. К группе А обычно относят помещения в новых специализированных бизнес-центрах с качественной отделкой, базовым оборудованием, конференц-залами и другой инфраструктурой.
    2. Группа B — это офисы с полным комплектом удобств, но с менее презентабельным внешним видом (например, реконструированные или давно не ремонтированные помещения).
    3. К группе С относят офисы, по большинству параметров близкие к уровню класса B, однако имеющие какой-либо существенный недостаток, например, территориально удалены от удобных транспортных маршрутов.
    4. Помещения категории D – это офисы, расположенные в подвалах, старых административных зданиях или в перепланированных квартирах жилых домов.

    Здесь применяются более структурированные критерии оценки, определяющие соответствие объекта 26 признакам, характеризующим состояние объекта и качество управления им.

    Торговые точки

    Согласно используемой в России европейской классификации выделяют 4 вида торговых центров.

    1. Микрорайонный торговый центр предназначен для удовлетворения ежедневных потребностей покупателей, живущих в шаговой доступности. Здесь в основном продаются продукты питания и лекарства, оказываются мелкие бытовые услуги. Основными «якорями» служат супермаркет, аптека и универмаг. Общая площадь такого центра – не более 10 тыс. кв.м.
    2. Окружной торговый центр в целом схож с микрорайонным, но большей площади (до 30 тыс. кв.м) и продает меньше товаров для ежедневного потребления. Он обслуживает население, проживающее, как правило, в диаметре до 9 км.
    3. Региональные и суперрегиональные торговые центры предлагают покупателям больший ассортимент и более низкие цены. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    • Площадь регионального центра может доходить до 100 тыс. кв.м. Он включает в себя молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, магазины модных товаров. При этом «якори» занимают 50-70% всех площадей. Зона охвата такого центра – от 9 до 27 км.
    • Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 тыс. кв.м., но может и превышать 200 тыс. кв.м.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации производственно-складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов:

    • Первая предлагает распределять объекты по четырем классам А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+).
    • В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D.

    Месторасположение

    От расположения помещения будет зависеть успешность развития предприятия. С одной стороны, офисные и торговые помещения в районах с высокой проходимостью потенциальных клиентов всегда дороже, с другой стороны – для производственно-складских помещений более существенную роль играет доступ к объектам транспортной инфраструктуры.

    Площадь

    Площадь арендуемого помещения необходимо рассматривать в двух аспектах. Наиболее часто при предложениях аренды указывается цена за 1 кв. м общей площади. Однако общая площадь может включать в себя зоны, которые нельзя использовать в основной деятельности.

    Если помещение арендуется под офис, то большие размеры комнат без естественного освещения, санузлов, технических шкафов и т.п. будут лежат на плечах арендатора «мертвым грузом». Аналогичным образом и для производственных целей малопригодны помещения с большой долей офисных зон.

    Состояние и дизайн

    Офис с отделкой класса «люкс» играет большую роль в формировании имиджа бизнеса, но и его аренда обойдется значительно дороже. Помещения с более простой отделкой стоят дешевле, поэтому, если нет необходимости в проведении ремонта, бизнесу с не столь требовательными клиентами стоит рассмотреть такой вариант.

    Этажность и транспортная доступность объекта

    Более удобное для доступа помещение будет более дорогим с точки зрения стоимости аренды. Но если для офисов и торговых центров речь идет о потенциальных клиентах, то для производственно-складских – о грузовом транспорте.

    Наличие отдельного входа

    Отдельный вход имеет значение для торговых помещений. Для офисов и складов его наличие скорее будет играть отрицательную роль из-за необходимости нести дополнительные расходы на обустройство и охрану.

    Средние арендные ставки

    Средняя цена квадратного метра комм. недвижимости отличается не только в разных регионах России, но и в пределах одного города.

    Для Санкт-Петербурга средняя стоимость аренды в зависимости от района составляет от 10 до 19 тыс. руб. за 1 кв. м офисной недвижимости и от 2 до 6 тыс. руб. — за 1 кв. м площади складской.

    Способы оценки

    Метод затрат

    Базируется на расчёте затрат на приобретение земельного участка, строительство данного или аналогичного объекта (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и его замещение или улучшение. Также в расчет берется ожидаемая собственником помещения прибыль и износ объекта.

    Например, стоимость земельного участка составила 25 млн. рублей, а общая стоимость строительства бизнес-центра с полезной площадью 5 тыс. кв. м – 450 млн. руб. Итого общих затрат — 475 млн. руб.

    Предположим, что нормативный срок эксплуатации бизнес-центра составляет 80 лет. Предприниматель ожидает в первый год получить прибыль в размере 25 млн. руб. (без учета налогов).

    По оценкам годовые расходы на охрану составят 3 млн. руб., коммунальные услуги и вывоз мусора – 6 млн. руб., прочие расходы на обслуживание здания – 5 млн. руб. (всего – 14 млн. руб.).

    Тогда стоимость 1 кв. м аренды полезной площади объекта за первый год составит

    (475 млн. руб. : 80 лет + 25 млн. руб. + 14 млн. руб.) / 5 тыс. кв. м = 8 987,5 руб. кв. м.

    На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

    Сравнительный метод

    Основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

    С точки зрения методологии считается правильным выполнять сравнение по следующим 10 основным элементам:

    • передаваемые имущественные права;
    • условия финансирования;
    • условия продажи;
    • расходы, сделанные сразу же после покупки;
    • рыночные условия;
    • местоположение;
    • физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
    • экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
    • вид использования (зонирование);
    • компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

    Наиболее точный результат при сравнительном методе дает применение корреляционно-регрессионного анализа, по итогам которого находятся основные параметры функции, показывающей влияние каждого из сравниваемых элементов на итоговую цену.

    Способ подсчета по капитализации прибыли

    Применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний. Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

    Стоимость аренды объекта по прямому методу капитализации упрощенно можно определить как частное от деления размера чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации.

    ЧОД определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов, резерва на замещение и затрат на погашение кредита.

    Ставка капитализации как аналог банковской процентной ставки является показателем текущей доходности активов, аналогичных оцениваемому активу. Под текущей доходностью следует понимать отношение текущего дохода, который генерирует актив, к текущей стоимости этого актива.

    Словосочетания «текущая доходность» и «текущая стоимость» здесь следует понимать как доходность и стоимость, определенные на текущую дату. Момент времени измерения стоимости актива и дохода, который он генерирует, отличаются друг от друга на период (год, квартал, месяц).

    Предположим, что валовой доход бизнес-центра от аренды полезной площади 5 тыс. кв. м должен составить 39 млн. руб. в год, операционные расходы – 14 млн. руб., резерв на замещение – 2 млн. руб., сумма кредита к погашению в следующем году – 5 млн. руб. В таком случае ЧОД составит: 39 млн. руб. – 14 млн. руб. – 2 млн. руб. – 5 млн. руб. = 18 млн. руб.

    Стоимость нашего актива, определенная ранее, составляет 475 млн. руб., и ставка капитализации будет равна: 18 млн. руб. / 475 млн. руб. = 0,04 (4%).

    В этом случае годовая ставка аренды за 1 кв.м полезной площади должна составить:

    (18 млн. руб. : 0,04) / 5 тыс. кв. м = 90 тыс. руб.

    Как установить оптимальную цену?

    Немаловажную роль играет система налогообложения, применяемая арендодателем. Ставки аренды, устанавливаемые арендодателями, применяющими льготные системы налогообложения, могут быть более привлекательными, так как не включают в себя НДС. С другой стороны, если арендатор является плательщиком НДС, он не сможет заявить налог по уплаченной за аренду сумме к вычету.

    По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных услуг. Такой метод расчета удобен для учета платежей, но заранее нельзя предсказать для какой из сторон договора он будет более выгодным.

    Еще один значимый фактор – способ получения оплаты наличным или безналичным путем. В данном случае играет роль тарифная политика банков, в которых обслуживаются контрагенты. Например, для арендодателя – ИП может быть более выгодным получение оплаты наличными денежными средствами, а для арендатора – юридического лица снятие средств с расчетного счета может быть затруднено повышенными тарифами на совершение такой операции.

    Есть ли у арендодателя возможность сэкономить?

    Вопрос экономии на арендных платежах всегда необходимо рассматривать с точки зрения возможных потерь, связанных с отсутствием потока платежеспособных клиентов.

    Если для бизнеса фактор «проходимости» не является ключевым, он может рассмотреть варианты аренды в районах, удаленных от основных транспортных потоков.

    Дополнительную экономию можно получить, арендуя помещение, не полностью готовое к ведению деятельности, например, без ремонта. При этом следует оценить не только затраты на приведение помещения в рабочее состояние, но и необходимое для этого время. Это важно для оценки фактических потерь бизнеса от простоя.

    Предлагаемые в аренду помещения без ремонта или с минимумом такового часто предлагаются государственными и муниципальными органами. Например, в Москве ставки такой аренды начинаются от 5,4 тыс. руб. за кв. м. При отсутствии конкурентов такое имущество зачастую уходит на 30-40% ниже рыночной стоимости.

    Если арендатор является субъектом малого предпринимательства, то еще одним существенным преимуществом аренды государственного и муниципального имущества для него является возможность приватизации на льготных условиях – по кадастровой стоимости с рассрочкой оплаты до 5 лет.

    Для выбора оптимального варианта необходимо учитывать все факторы в комплексе. Оценивая разные критерии можно достигнуть наилучшего соотношения затрат на аренду, эксплуатационных характеристик здания и получаемого при этом дохода.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, svoe.guru, urexpert.online.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector