+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Вопрос по продаже коммунальной квартиры

Хотя на дворе уже XXI век — время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.

На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика. Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране. Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен. Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого. Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.

Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры. Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки». Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами. Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право. В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее. Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.

В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.

Ситуация 1

Соседям предложено купить комнату в коммунальной квартире или дать отказ на первоочередное право покупки. Но они уже два месяца не делают, ни того, ни другого. Можно ли в этом случае продать комнату без их согласия?

Предложение сделать можно, но будет ли спрос?

В Гражданском Кодексе РФ говорится, что по истечении одного месяца, владелец комнаты получает право продажи ее любому другому покупателю. Однако же, если у покупателя нет согласия от своих будущих соседей, появляются проблемы с государственной регистрацией права собственности на будущую жилплощадь. Согласно статье 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации права собственности на долю (комната) в общей долевой собственности (квартира) должны быть в наличии документы о согласии соседей (долевые собственники) на такую регистрацию. Если их нет, регистрация приостанавливается на два месяца. За это время Управление ФРС извещает соседей, чтобы они предоставили свои возражения против данной регистрации. Если они сделают это, служба отказывает в регистрации покупателю и предлагает сторонам обратиться в суд. Если же в указанный срок возражений не поступит, то право собственности покупателя комнаты регистрируется. Словом, покупатель может или согласиться преодолеть вышеуказанные трудности, добившись взаимопонимания с соседями, или отказаться от сделки.

Ситуация 2

Трехкомнатная коммунальная приватизированная квартира. Один из соседей согласился с предложенной ценой за комнату. А другой хочет купить жилплощадь за более низкую цену, иначе он не даст согласия на продажу. Что делать?

Ничего! Спокойно продайте комнату соседу, которому цена подходит, потому что преимущественное право покупки касается только случаев продажи комнаты от квартиры в Подольском районе постороннему покупателю.

Это не относится к процессу регистрации права собственности покупателя, как об этом уже говорилось выше. Если несогласный сосед откажет в этом, можно смело с ним судиться. Вряд ли у него найдутся какие-то основательные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3

Владелец комнаты в коммуналке за крупную сумму денег предложил соседям купить свою жилплощадь. Таковых денег у них не оказалось, и у нотариуса были подписаны соответствующие документы об отказе. Сосед продал комнату. Несколько позже соседи узнали, что фактическая цена комнаты оказалась намного меньше заявленной, и они могли бы приобрести ее. Что в такой ситуации им делать?

Соседям необходимо подать в суд иск о переводе на них прав и обязанностей нового владельца данной комнаты. Если суд удовлетворит его, то признает за истцами право собственности на проданную комнату и, кстати, обяжет их выплатить обратно неудачливому хозяину цену, по которой он реально приобрел эту квартиру у бывшего владельца.

Они должны иметь в виду, что с момента получения информации о нарушении права соседей, иск предъявляется в суд в трехмесячный период. В суде придется доказывать, что бывший владелец комнаты изначально предлагал им купить у него жилье за более крупную сумму денег. Здесь большое значение будут иметь наличие письменной формы сделки, а также содержание документов, оформленных у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства о фактически уплаченной цене, то есть доказательства того, что за комнату уплачена иная цена. Так что, есть возможность отсудить проданную комнату.

Ситуация 4

Немногим более четырех лет тому назад без вести пропал сосед. О родственниках его не известно. Сам он был безработный, страдал алкогольной зависимостью. Сейчас его комната не заселена. Недавно смотрели новостройки в Подольске, решили переехать в новую квартиру. Как продать свою часть в двухкомнатной квартире? Квартира приватизирована

Для того чтобы осуществить сделку с квартирой, нужно подать заявление в суд на рассмотрение дела о признании гражданина соседа пропавшем без вести человеком. При подаче заявления обязательно следует отметить, что такое решение необходимо для осуществления сделки по продаже доли совместного недвижимого имущества. Гражданский правовой законодательный кодекс устанавливает положение, по которому решение о признании гражданина отсутствующем без вести выносится на основании подтвержденных данных о его безвестном отсутствии по месту постоянной регистрации в течение одного календарного года. В качестве доказательства может быть представлена справка из милиции о розыске вашего пропавшего соседа. Сделку по продаже долевой собственности можно осуществить сразу же по вступлении в силу решения судьи. При этом в органы регистрации предоставляется копия судебного решения, которая должна содержать печать и личную подпись судьи, вынесшего это решение.

Ситуация 5

Такой вопрос. Мы владельцы доли в приватизированной квартире. Хотим продать свою комнату. Отправили заказным письмом извещение соседям, но они отказались его забрать. По закону, если совместные собственники не выкупили жилую площадь в течение календарного месяца с того момента, как получили и подписали уведомление, то долевой собственник имеет право продать жилую площадь другим покупателям. Год назад мы, просмотрев районы новостройки в Подольске, переселились в новую квартиру. Комната в старой «трешке» использовалась соседями на «соседских правах». Теперь ситуация неопределенная. Что можно сделать? Спасибо!

В случае, если прислано назад уведомление о вручении заказного письма, то это уведомление по прошествии месячного срока можно считать документом, подтверждающим желание соседей осуществить продажу комнаты другому владельцу. В случае, если такое уведомление не вернулось или произошел возврат письма в связи с тем, что никто его не получил на почте, то можно отправить вашим соседям заказное ценное письмо с отметкой для почтальонов – «вручить лично гражданину …». Этот вариант предполагает доставку письма работником почтовой связи прямо на квартиру адресатам и вручение под личную роспись. В отметке о получении содержится информация, о дате доставки и об адресате. Даже если и на этот раз от соседей не последует реактивных действий, то осуществить сделку, не нарушая закона, можно только по прошествии 31 дня, то есть календарного месяца.

Ситуация 6

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя. Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске. Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей. В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи. Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию. Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату. Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

Можно получить отказ в регистрации и обратиться с исковым заявлением в суд. Как правило, решение выносится в пользу продавца недвижимости. Обусловлено это не только целесообразностью, но и несовершенством законной статьи по этому вопросу. Надо отметить, что соответствующие проекты по законодательной части уже подготовлены к рассмотрению. После принятия поправок, регистрировать и продавать объекты жилой площади, полученные в результате наследственного завещания или дарения, можно будет без согласия на то соседей. Поэтому второй вариант – просто подождать с регистрацией до принятия соответствующего законопроекта.

Ситуация 8

Живу в коммунальной квартире. Со мной – родственник, зарегистрированный по этому адресу по прописке. Недавно смотрел новостройки в Подольске, хочу купить квартиру. Нужно ли, для того чтобы продать эту комнату своему родственнику, получить в обязательном порядке отказ от покупки соседей?

Это зависит от того, каким образом была оформлена жилая площадь – как долевая собственность или как отдельное жилое помещение. В первом случае – обязательно уведомление соседей о намерении продать жилую площадь с предоставлением им права на покупку комнаты в течение одного месяца. Во втором случае – их разрешение не нужно. То есть вы можете продать свою комнату кому угодно независимо от желаний или требований соседей продать жилплощадь именно им.

Это интересно:  Оформление полномочий представителя в гражданском процессе

Ситуация 9

Комната, которая продается, не приватизирована. Что это значит?

Это значит, что комната не является чьей-то собственностью, а потому в роли продавца выступает государство. Функциональные права и обязанности по продаже свободной жилой площади ложатся на работу Департамента муниципальных жилых площадей и осуществления жилищной политической программы. Специальная городская комиссия по вопросам приватизации жилплощади и по вопросам управления содержания квартир жилищного фонда в каждом конкретном случае определяет стоимость освободившихся помещений. После этого происходит уведомление жильцов с предложением выкупить свободную комнату. В качестве покупателей могут быть одобрены лица, зарегистрированные по данному адресу и постоянно проживающие в данной квартире. При этом не имеет значения, кем является это лицо по отношению к жилой площади квартиры – владельцем отдельных помещений, долевым собственником или нанимателем комнаты. Приоритет одобрения покупки отдается тем владельцам, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания. Есть и другие критерии выбора претендентов на жилплощадь. Споры разрешаются постановлением суда. Если среди описанной категории лиц не нашлось желающих на приобретение комнаты от квартиры в Подольском районе, то она может быть продана любому желающему.

Ситуация 10

Хотели продать комнату в приватизированной квартире, но не успели получить отказ от покупки соседа, так как он безвременно скончался. Теперь нотариус подтверждает договор купли продажи. Что можно предпринять?

Нотариус в данной ситуации полагается на законные основания. Право долевой собственности вместе с правом приоритетного выкупа будет унаследовано его родственниками. Они, в свою очередь должны зарегистрировать свое право, прежде чем совершать сделки. Оформить комнату соседа на свое имя наследники смогут только по истечении полугода с момента выдачи свидетельства о смерти вашего соседа. Если наследников у соседа не имеется, то его имущество передается в государственный фонд. Однако произойдет это не сразу, а только спустя необходимое время для поиска наследников.

В данной статье были рассмотрены наиболее характерные случаи затруднений, связанных с продажей долевой собственности (комнаты, квартиры). Однако, как показывает практика, споров на почве сделок с долевым недвижимым имуществом бывает намного больше, ситуации могут быть самыми неясными и сложными. В любом случае следует не забывать о правах соседей, которые являются сособственниками. Они имеют приоритет в выборе претендентов на продажу. При обстоятельствах, когда мнение и желание соседей не учтено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Как продать коммунальную квартиру?

Фотографии на тему: Как продать коммунальную квартиру?

Читайте также

Успех покупки во многом определяется тем, насколько покупатель определился с описанием искомого товара.

Тех, кому отказали в потребительском кредите в обычном банке, часто интересует вопрос, можно ли взять деньги под залог квартиры?

Наиболее часто задаваемыми вопросами в сфере недвижимости характеризуются сделки, в которых фигурируют несовершеннолетние, как собственники всей недвижимости или ее доли. Мало кто знает о том, как продать квартиру с детьми – эти сделки носят нестандартный характер.

Как выгодно можно продать коммунальную квартиру? Данный вопрос достаточно индивидуален. Процесс подразумевает множество причин: расположение, а также состояние и желание покупателя совершить сделку быстро.

Практически все владельцы коммунальных квартир стараются продать свою недвижимость в самые маленькие сроки. Адекватные сроки для продажи такого типа жилья составляют от месяц-полтора. Если квартира стоит на рынке продаж достаточно долгое время, значит она неудачная. В таком случае лучше всего подумать о другом варианте реализации квартиры. Для начала необходимо оценить состояние, документы на нее, соседи и местоположение, а также другие немаловажные факторы.

Не стоит слишком сильно поднимать цену, иначе это будет провал. Сделка всегда заключается по принципу: продавец продает дороже, а покупатель хочет заплатить поменьше. Поэтому, перед тем, как продать всю коммунальную квартиру, необходимо ознакомится с некоторыми трудностями в данном процессе.

Как продать всю коммуналку 2017

Сделка по продаже коммуналки никак не может пройти быстро, это зависит от собственников других комнат. Данный процесс не сильно отличается от продажи квартиры. От продавца требуется всего лишь придерживаться очередности. После того, как вопрос с соседями будет решен, необходимо указать условия, это:

  • Стоимость комнаты и требуемый задаток;
  • Временные рамки оплаты;
  • Сроки освобождения комнаты.

Условия продажи жилплощади менять запрещено. В противном случае потребуется новое уведомление.

Как продать коммунальную квартиру. Трудности, с которыми можно столкнуться

Перед тем, как выяснить все нюансы продажи, необходимо разобраться, что такое коммунальная квартира. Это собственность, в которой каждый владелец имеет свою долю.

Из данного понятия можно разобраться, что:

  • Самая первая трудность в продаже является согласие других собственников. Каждый человек задумывается над своей выгодой и многие могут просто отказаться от продажи своей доли. Некоторые могут отказать по одной причине, что желают сами приобрести долю продавца, чтобы соединить и расширить свои границы. В таком случае сделка может состояться, если продавец своей доли не имеет определенного покупателя и стоимости. Но если человек уже договорился с конкретным покупателем о подходящей для него цене, то согласие от других собственников получить будет крайне непросто;
  • Следующая преграда заключается в том, что остальные доли могут быть записаны на несовершеннолетних детей. При таком раскладе никак не обойтись без разрешения органов муниципалитета. В такой ситуации ни в коем случае не стоит ругаться с соседями. А если назревает конфликт, то лучше постараться его избежать, так как соседи играют в продаже доли не последнюю роль;

Сложность №3 подразумевает недееспособных соседей или их отсутствие. То есть, какой-либо собственник просто не проживает на своей жилплощади, а находится либо в другой стране, либо в другом городе. В данном случае есть несколько вариантов: если имеются контакты данного человека, значит нотариус отсылает ему уведомление о продаже доли по той или иной стоимости. Если он никак не отреагировал на данный документ, то спустя месяц считается, что он не имеет никаких возражений по этому поводу. Но если никаких контактов не имеется, то продать долю будет очень сложно и потребуется достаточно много времени. Продавцу необходимо обращаться самостоятельно в правоохранительные органы для вынесения ими решения о том, что тот человек считается без вести пропавшим.

Необходимые документы для продажи

Для осуществления сделки необходимы следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие права собственника.
  2. Свидетельство государственной регистрации права.
  3. Отказ всех соседей от покупки доли, заверенные нотариусом.
  4. Разрешение муниципалитета на продажу доли, если она записана на несовершеннолетнего ребенка.
  5. Кадастровый паспорт и техническое свидетельство.
  6. Согласие от второго супруга, если жилплощадь была приобретена в браке.
  7. Паспорт продавца.

Это стандартный список документов, но могут возникнуть различные сложности и лучше подготовится, если потребуются дополнительные документы.

Как продать комнату с долгами по коммунальным платежам

Это не составит особого труда. Процесс также осуществим. Конечно, не каждый человек захочет приобрести комнату с долгами. В таком случае, когда человек имеет желание купить комнату в коммуналке, ему необходимо проверить все документы, в том числе и наличие долгов. Когда у владельца комнаты имеются неоплаченные долги и он выставил ее на продажу, документы не легко будет собрать.

Если квартира на подселении, как продать коммунальную квартиру

Если она приватизирована владельцем, то здесь нет никаких сложностей. Продавец собственной доли также должен получить согласие от владельца данной жилплощади. Люди, которые туда подселены, не имеют никакого права голоса.

Продажа комнаты в коммуналке при несогласии соседей

В данной ситуации необходимо обратиться за помощью к специалисту- юристу. Вот что советуют многие из них:

  • Необходимо хорошо послушать и следовать рекомендациям юриста;
  • Должны быть подготовлены все необходимые документы на жилплощадь;
  • Должны быть на руках все квитанции об оплате коммунальных услуг. Но если с этим пунктом имеются некие проблемы, ничего страшного. Если продавец сможет договориться с покупателем, тот может в дальнейшем их оплатить. В таком случае заключается определенный договор и необходимо прописать данный пункт в договоре купли-продажи, как дополнительное условие сделки;
  • Следующим шагом будет оценка стоимости продаваемой комнаты. Для этого необходимо связаться с юристом и проконсультироваться, сколько может стоить такая квартира;
  • Консультация о поиске покупателя и правильном оформлении сделки. Если продавец не может самостоятельно провести данный процесс, то лучше всего доверить сделку специалисту, заключив договор со специальной компанией.

Если продавец хочет быстро продать свою долю в коммунальной квартире, ему необходимо заранее поговорить с соседями и взять с них согласие, заверенное нотариусом. В таком случае никаких проблем не возникнет. А если отнестись к данному процессу халатно, то он может затянуться на очень долгое время.

По мнению многих специалистов, реализация коммунального жилья, является, пожалуй, самым хлопотным мероприятием, ведь сторонам придется решать массу нюансов, а именно:

  • выяснение статуса жилья;
  • проверка долгов;
  • установка преимущественного права.

На самом деле в нашем законодательстве нет четкого определения, что представляет собой такое жилье. Этот вид недвижимости достался нам в наследство со времен революции. В те времена зажиточных людей, занимающих просторные помещения с большой площадью, усиленно притеснили, разделив комнаты и подселив квартирантов.

В наши дни о понятии коммунального жилья можно прочитать в специальном нормативном акте, а если же говорить более кратко, такая недвижимость представляет собой жилое помещение из пяти и более комнат, принадлежащих различным владельцам, не обремененным родственными узами. Правда, имеются и исключения, например, коммуналки с правом долевой собственности, в этом случае собственники комнат имеют право лишь на долю в местах общего пользования (кухня, ванная, туалет).

Это интересно:  Поменять фамилию ребенку без согласия отца

Стоит подчеркнуть, что продажа такого жилья не всегда возможна. Если у вас имеется в собственности подобное жилье, и при этом не знаете, как продать коммунальную квартиру, в первую очередь обратите внимание на следующее:

  • приватизирована ли комната;
  • отсутствуют ли долги по коммунальным платежам;
  • не наложен ли на недвижимость арест;
  • наличие правоустанавливающих документов на комнату.

Если же какие-либо из перечисленных выше документов вызывают у вас ряд вопросов, обратитесь к специалистам юридического профиля, чтобы избежать в дальнейшем проблем.

Как продать квартиру с коммунальными долгами – реально или нет?

Безусловно, приобретение недвижимости – занятие хоть и приятное, но хлопотное, и само собой, каждый покупатель в первую очередь следит за безопасностью сделки и правильным оформлением всей правоустанавливающей документации. Подчас нередки случаи приобретения жилья с коммунальными долгами, оплата которых из-за незнания законов ложится на плечи покупателя. Событие не из радостных, не так ли? Кстати, в этой ситуации, как говорится «палка о двух концах», ведь подчас проблема с коммунальными долгами, возникает у собственника, желающего продать квартиру. Именно поэтому, в практике большинства агентств по недвижимости не удивителен вопрос: «Как продать квартиру с коммунальными долгами?».

В первую очередь продавцу такой недвижимости стоит позаботиться о честности, ведь проверить недвижимость на наличие долгов просто, достаточно обратиться в ТСЖ или ЖЭУ. Кстати, долги могут быть не только по платежам, а и по ипотечному кредиту, что тоже при желании легко узнается.

На самом деле, продажа жилья с обременением вполне обычное явление, правда, при этом требуется соблюдение следующих условий:

  • перевод долга на нового владельца при его согласии;
  • уплата долгов продавцом согласно письменного обязательства.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Как вам уже стало понятным, продать квартиру с долгом по коммунальным платежам действительно возможно. Но подчас, многие покупатели, доверяясь продавцу, не интересуются наличием обременения, и как результат, последующие трения с ТСЖ, ЖЭУ либо банком.

Здесь важно знать: «Никто не вправе требовать от вас погашения долгов, образовавшихся до приобретения вами жилья. Оплата коммунальных платежей начинается лишь после регистрации вашего права собственности. Действия ТСЖ и ЖЭУ по взысканию с вас долгов прежнего владельца неправомерны, и платить вы не должны».

Именно поэтому при покупке жилья не поленитесь проверить недвижимость на предмет обременения, и если таковое имеется, потрудитесь взять с продавца письменное обязательство погашения всех существующих задолженностей в конкретный период.

Как правильно продать коммунальную квартиру – простые советы

Если вы являетесь собственником комнаты в коммуналке (по договору купли-продажи, дарения или наследства) и желаете ее реализовать, вам необходимо знать массу юридических нюансов, как минимум моментов преимущественного права покупки.

Продажа такого жилья в первую очередь ориентирована на соблюдение права соседей. Итак, вы хотите знать, как правильно продать коммунальную квартиру, для этого необходимо предпринять следующие шаги:

  • уведомить соседей по коммуналке – если они желают приобрести комнату, действовать в рамках законодательства с оформлением соответствующих документов;
  • в случае отказа соседей с их письменного согласия реализовать комнату стороннему лицу (если решение соседей не получено в течение 1 месяца, собственник имеет право на заключение сделки со сторонним лицом.)

Уведомление о продаже подается в письменном виде, желательно заказным письмом с уведомлением.

Кого в первую очередь уведомлять о продаже квартиры

Преимущественным правом покупки комнаты обладают лишь собственники, имеющие правоустанавливающие документы на жилье. К ним не относятся арендаторы жилья или проживающие в нем по договору социального найма. Получить информацию о правообладателях можно в Росреестре, здесь же можно получить данные о приватизации комнат.

В случае наличия неприватизированных комнат, продавцу необходимо уведомить о продаже также Управление муниципальным имуществом.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с проблемными соседями

Как говорится, соседей не выбирают и нередки ситуации, когда при продаже комнаты в коммунальной квартире, соседи всячески «вставляют палки в колеса». Если вы соблюли все правила продажи, уведомили их официально, но так и не дождались ответа, вы можете сделать будущего покупателя комнаты таким же собственником, оформив договор дарения на небольшую ее долю, если вы доверяете покупателю на все 100%.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Это интересно:  Методика расчета лизинговых платежей

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Пожалуй, самой распространенной крупной покупкой для граждан является недвижимость. Казалось бы, нужны лишь деньги, а уж приобрести-то квартиру или комнату пара пустяков. На примере своей семьи, выбиравшей комнату в коммунальной квартире, могу сказать: это совсем не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь нового «варианта», оставьте за бортом эмоции и сконцентрируйтесь на скучных и малопонятных деталях.

РИСУНОК Игоря КИЙКО

Коммунальная доля

С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире. Из чего следует, что продать ее можно лишь после того, как от права преимущественной покупки в письменной форме откажутся соседи (сособственники). Вот почему потенциальные покупатели вынуждены с особой тщательностью еще на «дальних подступах» проверять все документы.

Те, кто приобретает комнаты, рассчитывая в них жить, обращают внимание на состояние стен и потолка, прикидывают необходимый объем вложений в ремонт и т. п. Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда и не полуподвал; в) более-менее правильная форма комнаты; г) адекватные соседи (по крайней мере социально безопасные). Немаловажна и возможность расселения всей квартиры. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты». Список можно продолжать дальше, но мы от теории перейдем к практике — ситуациям, возникшим в нашем конкретном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассмотренная автором этих строк, покоряла с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее опрятные места общего пользования. Единственное «но» — пятиугольная форма, но это придавало данному жилью некий шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух сособственников, проще говоря, соседей-владельцев других комнат, так и не удалось найти. Вариант послать им нотариальное уведомления по почте был отброшен ввиду отсутствия данных о месте прописки искомых граждан.

Второй вариант на «мечту поэта» не претендовал изначально, но продавец уж больно красиво расписывал тишину и добрососедскую обстановку в коммуналке. Комнату к тому же можно было без проблем сдать: по словам девушки-продавца, в квартире сдавались почти все комнаты.

Но и это коммерчески выгодное предложение пришлось отмести. Не успели мы с продавцом выйти на улицу, как к нам подошла хорошо одетая дама и с ходу задала моей спутнице вопрос: «Когда же вы разберетесь с безобразиями в вашей квартире!». Опуская подробности: в одной из комнат проживала «семейка» из двух человек, предпочитавшая проводить вечера в веселой компании с такими же, как они, алкоголиками. Продавец сделала вид, что впервые слышит о безобразиях, но она, по-видимому, скрыла от нас реальную картину. И к такому тоже надо быть готовым: далеко не каждому потенциальному приобретателю продавец или риелтор захотят раскрыть тайны «тихой коммуналочки».

На следующем этапе нам «сватали» комнату в чистой мансарде в самом центре города — напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательной: ее можно было бы и сдать, и продать.

Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав о том, что мы хотим часть суммы оплатить маткапиталом, с ходу не заявила нам: «Денег по маткапиталу мы ждать не будем, нам надо продать срочно, поэтому можем предложить такую схему. Есть один хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Вам только надо отдать сертификат, они все сделают». Подобное предложение — «ящик Пандоры». Открыв его, вы можете стать соучастниками преступления, а именно — обналичивания маткапитала.

Увернувшись от перспективы познакомиться с «хорошим банком», удалось найти неплохой, на первый взгляд, вариант: приятная, пусть и не очень опрятная комната во вполне удовлетворительной квартире. Соседи — члены одной семьи. Дом может попасть под реновацию или снос, но сам не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок. Пока их получали, продавцы готовили комплект бумаг к сделке.

Приближалась дата сделки, но агент продавцов под разными предлогами уклонялась от выдачи нам требуемых справок и форм. Речь об архивной «Форме 9», где были указаны прописанные, и архивной же «Форме 12», в которой указано в числе прочего, не выписывались ли из данной комнаты осужденные по уголовным статьям граждане либо несовершеннолетние дети и пр.

Эти бумаги показали нам лишь за полчаса до сделки, но об их содержании мы уже догадывались. Как и предполагалось, из данной комнаты один жилец недавно был выписан по месту исполнения наказания. А еще один, бывший владелец жилплощади, оставался по-прежнему прописанным и сохранял право на пользование комнатой. А значит, вселиться в нее либо распорядиться ею мы смогли бы только по решению суда. Считайте, тоже вовремя убереглись.

Дама с собачкой

На этот раз, как пишут в детективных романах, ничто не предвещало беды. Маленькая, но уютная комнатка с видом на канал Грибоедова, отремонтированное парадное, приятная соседка — эдакая дама с собачкой. Ее устраивала цена, не пугала необходимость идти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки. И вот тут-то грянул гром!

Нотариус, как положено, стал объяснять нашей потенциальной соседке ее права. Естественно, зашла речь о ее праве на выкуп за наличный расчет либо по сертификатам — например, на материнский капитал. И вот тут-то наша «дама с собачкой» вспомнила, что у ее дочери, живущей в Москве, до сих пор не использован этот самый маткапитал (основной, федеральный). И дама теперь твердо настроена сама выкупить комнату, за которую мы уже внесли залог. Деньги нам вернули, но настроение было испорчено надолго.

Еще через неделю мы познакомились с весьма подготовленным продавцом. Она не любила риелторов, поэтому собрала все нотариально оформленные отказы, а также необходимые документы из органов опеки. Это невероятно облегчало нашу задачу, не требовалось «пробивать» адреса прописки сособственников. Но вот беда: концепция «сам с усам» дала сбой. Перед тем как предъявить документы на сделку, мы еще раз перепроверили титульные данные.

Выяснилось, что паспорт у нашей дамы-продавца выписан на одну фамилию, а в правоустанавливающих документах на комнату значится другая. Оказывается, дама не так давно вышла замуж. Паспорт выписала новый, а вот менять «анкетные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не стала. «Есть же свидетельство о браке, там все написано», — столь наивная позиция шокировала нас, ведь при смене фамилии закон требует переоформить не только паспорт, но и все документы на недвижимость.

Изрядно устав от многочасовых поездок по городу, мы решили взять паузу. Но тут неожиданно выплыл вариант, который, казалось, мог бы претендовать на роль «мечты поэта», если, конечно, тот согласился бы приобрести «угол» в десятикомнатной коммуналке. С юридической точки зрения все было о’кей, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из предлагаемой к продаже комнаты был выписан несовершеннолетний мальчик. Документов, подтверждающих, что ребенок позже был где-то прописан, нам не предоставили.

М-да. В случае с несовершеннолетними не все так просто. Сейчас закон позволяет выписывать несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилья, в никуда, под честное слово родителей. В этом есть резон: чтобы улучшить жилищные условия для себя и детей, родителям зачастую приходится продавать имеющееся жилье. Однако с прописанными в ней несовершеннолетними объект никто не купит, а подыскать надежный вариант срочной прописки детей не так-то просто.

Теоретически родители свои обязательства должны выполнить. Но всегда остается пусть минимальная, но вероятность проволочки, когда бывшие несовершеннолетние перейдут 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателя комнаты ждут суды. Поэтому обязательно нужно требовать документальное подтверждение: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового жительства; б) того факта, что новое жилье не является ветхим и что там вообще можно жить. Нам этих доказательств не представили, и от покупки пришлось отказаться.

Короче: нужную нам комнату мы, конечно, купили. На все про все у нас со всеми проверками ушло почти полгода. И это с опытным агентом, имеющим юридическое образование. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще «на старте».

В наши времена большинство людей умеют выбирать. Но одно дело — искать ноутбук или пальто и совсем другое — недвижимость. На каждой стадии ее приобретения вас могут подстерегать опасные ловушки, проигнорировать которые означает повесить на себя миллионные риски. Так что, как писали раньше на плакатах, будьте бдительны!

Материал был опубликован в газете под № 112 (6221) от 26.06.2018 под заголовком «Угол с «начинкой».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 112 (6221) от 26.06.2018.

Статья написана по материалам сайтов: estate24.moscow, infonedvizhimost.com, spbvedomosti.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector