+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Законопроект о продаже недвижимости

Государственные пошлины обязано выплачивать каждое лицо, которое занято на производстве и является трудоспособным. Но многие работники никогда и не заморачивались по поводу выплаты налогов. Все необходимые операции для избавления сотрудников от налоговых обязательств выполняли их работодатели. Определенный процент вычитывался из их заработной платы.

Но когда вы продаете любой вид имущества, вам необходимо самостоятельно вносить в бюджет государства НДФЛ при продаже недвижимости. Этот шаг является обязательным, его несоблюдение преследуется законом. Лицо, которое реализует недвижимость, после совершения сделки обязано обратиться в ФНС для расчета общей суммы налога с продажи имущества в 2019 году в собственности менее 3 лет или более этого срока.

Содержание

Ставка налога

Несмотря на новые пункты в законе об уплате налогов, стандартная ставка для всех операций осталась неизменной. Она равна 13% от налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой может быть заработная плата гражданина, доход от его предпринимательской деятельности или реализации собственного имущества и т. д. Иными словами, данный термин означает полученную лицом прибыль.

Но стоит обозначить некоторую поправку в законе. Данный процент действует только для резидентов. Так называют тех людей, которые достаточно долго живут на территории страны, в полной мере соблюдают все ее законы, не нарушают общественный порядок. Такая группа лиц наделяется государством некоторыми привилегиями. К одной из них относят и пониженную процентную ставку.

Для тех лиц, которые не являются резидентами, процент составляет уже не 13, а 30% от налогооблагаемой базы. Звание резидента страны довольно условно, но потерять его очень просто. Даже если вы отправились в отпуск в другую страну, где пробыли более полугода и не занимались там предпринимательской или иными видами деятельности, приносящими дополнительный или основной доход, вы теряете статус резидента.

Именно поэтому стоит максимально тщательно организовывать свои отпуска и поездки за границу, следить за сроком пребывания вне родной страны.

Сроки владения недвижимостью

Нововведения в законодательстве Российской Федерации касаются именно сроков владения недвижимостью. Они могут сильно повлиять на размер налогооблагаемой базы и, следовательно, на размер государственных пошлин.

Выделяют два основных срока владения и один дополнительный — более/менее 3 лет и более 5 лет.

Срок владения недвижимостью менее 3 лет

Первый срок — менее 3 лет. Он встречается довольно часто при продаже недвижимости. Многие скупают квартиры, загородные дома, дачные участки и сразу же продают их за более высокую стоимость с целью получения дохода. Если вы владеете квартирой или домом менее минимально допустимого для освобождения от налоговых обязательств срока, то вам придется оплачивать государственные пошлины в полной мере.

Размер налогооблагаемой базы, в первую очередь, рассчитывается с учетом установленной ставки. Но существует и способ уменьшения конечного размера налога на недвижимость при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы сумму расходов и затрат, которые связаны с более низкой стоимостью продажи квартиры. Бывают такие случаи, когда вы покупаете недвижимость, к примеру, за 3 миллиона рублей. Но через несколько лет она обесценивается, рыночная стоимость на данную квартиру или частный дом падают. И вы вынуждены продать недвижимость уже за 2,5 миллиона рублей.

Разницу, которая в данном случае составляет 500 тысяч рублей, можно вычесть из налогооблагаемой базы. Тем самым можно значительно уменьшить размер государственной пошлины.

Еще один момент: если стоимость недвижимости не превышает 1 миллион рублей, то вы полностью освобождаетесь от обязанностей по уплате налогов с продажи недвижимости менее 3 лет в собственности в 2019 году.

Важно! Не стоит идти к уменьшению размеров пошлины незаконными путями. Многие продавцы указывают в документах недействительную стоимость недвижимости, которая фигурирует в сделке. При обнаружении такого нарушения сделка становится недействительной.

Правонарушителя ожидает административное или уголовное наказание в зависимости от степени тяжести преступления. К тому же если документальная стоимость квартиры будет подозрительно отличаться от средней рыночной, то соответствующие государственные органы могут без дополнительных разбирательств аннулировать сделку.

Срок владения недвижимостью более 3 лет

Второй срок — более 3 лет. 3 года — минимальный срок для того, чтобы не платить налоги при продаже недвижимости. Выделяют два основных срока — более 3, но менее 5 лет и более 5 лет. Рассмотрим их в отдельности.

Если вы владеете квартирой, частным домом или участком более 3, но менее 5 лет, вы можете избавиться от налоговых обязательств. Но для этого к вам предъявляется несколько основных условий, определяющих способ получения недвижимости:

  • Получение недвижимости от родственников через оформление процедуры наследования. Такой способ получения недвижимости встречается очень часто. Наследство может быть как прямое, так и через особый документ. К близким родственникам относятся жена и муж, родители и их родные или усыновленные дети, родные или сводные братья и сестры, бабушки и дедушки и их внуки и т. д.
  • Приватизация. Данная процедура означает передачу недвижимости из рук государства в руки граждан. Это необходимо для полного уничтожения последствий коммунистического режима в стране. Политика и процедура разгосударствления осуществляются уже несколько десятилетий. Актуальны они и на сегодняшний день.
  • Получение недвижимости от третьих лиц через заключение документа о пожизненном содержании нетрудоспособного, недееспособного, пожилого лица или лица с инвалидностью.
Это интересно:  Проект календаря праздничных дней в 2019 году

Срок владения недвижимостью более 5 лет

Еще один срок владения — более 5 лет. Он подходит для тех случаев, когда вы хотите избавиться от налоговых обязательств, но приобрели квартиру на собственные средства или получили от третьего лица в дар.

Все сроки владения недвижимостью предполагают обращение в Федеральную налоговую службу. В данные государственные органы нужно подать полный пакет документов.

Подробнее о налоге с продажи недвижимости можно узнать в этом видео:

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

— Хотелось бы разобраться с налогом при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее трех лет (по новым правилам менее пяти лет). А именно — в тонкостях вроде того, со всей ли суммы берется налог, берется ли, если квартира является единственным жильем и продается с целью покупки нового жилья?

Отвечает ведущий юрист агентства недвижимости «Тройка Лидер Эстейт» (troykarealty.ru) Владимир Козлов:

С 01.01.2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик может быть освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). А именно: с прежних трех лет до сегодняшних пяти лет владения собственностью.

Тут важно знать, что эти изменения касаются только того имущества, которое было приобретено после 01.01.2016. Если Вы продаете имущество, которое находится в вашей собственности более трех лет, а приобрели Вы его до 01.01.2016 года, то вы свободны от уплаты налога!

Все сроки владения имуществом начинают действовать от даты оформления в собственность, а не даты покупки (по ДДУ, например).

Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%.

Как рассчитывается налог и с какой суммы?

1) Если происходит продажа имущества, которое находится в собственности продавца менее трех лет и было приобретено до 01.01.2016 года,

2) если происходит продажа имущества, которое было оформлено в собственность после 01.01.2016 года, и в договоре отчуждения указана продажная стоимость более 70 % от кадастровой стоимости, определенной на 1 января того года, в котором происходит переход права собственности,

3) если вы продаете имущество, которым вы стали владеть после 01.01.2016 года, раньше, чем через пять лет, а кадастровая стоимость на это имущество не определена на 1 января того года, когда происходит переход права, то в расчете налога участвуют следующие величины (на выбор налогоплательщика):

  • продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус (если полагается по закону) налоговый вычет 1 млн рублей, а с оставшейся суммы платится налог 13 % (если сумма отрицательная, то налог не платится вовсе);
  • продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор купли-продажи, платы за любые согласования и другие расходы, подтвержденные документально).

Вполне возможно снизить налог до нуля, если стоимость продажи не превышает сумму расходов продавца на это имущество, подтвержденные документально.

4) Если Вы продаете имущество, которое приобрели после 01.01.2016, указав в договоре отчуждения продажную стоимость равную или менее 70% от кадастровой стоимости, определенной на 1 января того года, когда происходит переход права,

то в расчете налога участвуют следующие величины (на выбор налогоплательщика):

  • 70% кадастровой стоимости минус налоговый вычет 1 млн рублей;
  • 70% кадастровой стоимости имущества минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор купли-продажи, платы за любые согласования и другие расходы, подтвержденные документально).

5) Если реализуется право переуступки прав собственности, то тут играют роль следующие величины:

цена переуступки, указанная в договоре, минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор паевого участия, платы за любые согласования и другие расходы).

6) При продаже имущества, которым владеют несколько собственников, а сделка осуществляется по одному договору, тогда ровно, пропорционально владению, распределяется и обязательства по выплате налогов:

продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус (если полагается по закону) налоговый вычет 1 млн рублей, а с оставшейся суммы платится налог 13 % ровно пропорционально владению продаваемого имущества.

7) При продаже имущества, которым владеют несколько собственников, и сделка осуществляется по нескольким договорам (то есть каждый собственник продает свою долю) продавец оплачивает свой налог из расчетов лично его сделки.

В этом случае каждый собственник может воспользоваться налоговым вычетом (если полагается по закону) в 1 млн рублей, если выберет для себя этот вариант расчета налога.

По-прежнему срок владения имуществом составляет три года, после которого любое отчуждение освобождает от уплаты налога, остается на то имущество, которое попадает в следующие категории:

Это интересно:  Номера счетов бухгалтерского учета 2019

— право собственности на имущество получено по наследству или дарению от ближайших членов семьи;

— право собственности на имущество получено в результате приватизации;

— право собственности на имущество получено в результате передачи плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Важно отметить, что на сумму налога от продажи имущества, которое было приобретено в собственность до 01.01.2016 года, не влияет кадастровая стоимость этого имущества в момент его отчуждения.

Изначально предлагалось освободить от налогообложения доходы, полученные физическим лицом от продажи недвижимости, которое является на дату его продажи единственным жильем, находящимся в собственности физического лица. Однако, в силу неясности понятия «единственное жилое помещение», а также из-за появления дополнительной возможности «ухода» от налога, законодатель отказался от такого варианта.

Внимание: данная статья содержит общие сведения, является информативной и не может быть использованной в суде в качестве доказательной базы. Формулировки в тексте для удобства восприятия упрощены.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог с продажи квартиры в 2016 году.

Здравствуйте дорогие друзья. Как вы знаете, начиная с 01 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ произошли некоторые изменения, которые затрагивают как продавцов так и покупателей недвижимости.

В данной статье я объясню вам доступным языком о налоге с продажи квартиры в 2016 году. Впрочем это касается не только квартир, но и любой другой недвижимости. Коммерческие объекты мы рассматривать не будем.

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от уплаты налога начиная с 01.01.2016 года составляет 5 лет.

Т.е. теперь, чтобы продать квартиру и не попасть под налог нужно будет ждать 5 лет. Подчеркну особенно: данное изменение касается только тех объектов, которые будут приобретены ПОСЛЕ 01 января 2016 года. Т.е. если вы купили квартиру в 2015 году, то необлагаемый срок будет 3 года.

Если вы получили квартиру в дар от ближайших родственников или по наследству, а также, если приватизировали ее, то не облагаемый срок остается прежним: 3 года.

КАК ПЛАТИМ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ В 2016 ГОДУ.

  1. Если вы продаете имущество, приобретенное ДО 01.01.2016 года и которое находится у вас в собственности более 3 лет, то от уплаты налога вы освобождаетесь.
  2. Если вы продаете имущество, которое приобретено ПОСЛЕ 01.01.2016 года, и указанная в договоре цена больше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной на 01 января того года, когда зарегистрировано отчуждение, то налог рассчитывается следующим образом: Цена, за которую продали минус цена, за которую купили.

Снизить налог до нуля можно указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купля-продажа

Наследство, дарение от ближайших родственников, приватизация

Можно выбрать 2 варианта оплаты налога.

  • 70% от кадастровой стоимости (2 660 000 руб) минус 1 000 000 руб. налогового вычета. 13% от 1 660 000 = 215 800 руб.
  • Если вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом: тогда налогооблагаемая база составит 13% от 2 660 000 руб. = 345 000 руб.

Если реализуются права требования (переуступка), то налог рассчитывается следующим образом:

Цена переуступки минус цена договора долевого участия (договора паевого взноса и т.д.)

Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2019 году

Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.

Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры

Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.

До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.

В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.

Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:

  • уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
  • уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.

Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.

С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн. рублей — налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.

Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.

В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.

Изменения налогового законодательства

При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.

Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.

Это интересно:  Узнать инн компании по названию

Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.

Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).

Актуальный пакет документов для продажи квартиры

Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:

  1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
  2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
  4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
  5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?

Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.

Обременение — это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.

  1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
  2. Наложение ареста на недвижимость.
  3. Сдача квартиры в аренду.
  4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
  5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.

Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).

Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.

Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.

Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:

  • владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
  • при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
  • бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).

В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».

Оформление договора купли-продажи

Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.

Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.

После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.

Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры

Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.

Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.

Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.

В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.

В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.

Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.

Видео: Налоги при продаже квартиры

В сюжете рассказывается каким образом с 2016 года рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры и каким образом можно получить соответствующий имущественный вычет.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, rieltor-ask.ru, propertyhelp.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector